Идеи Малого Бизнеса
Открыть свое дело => Бизнес идеи с серьезными вложениями => Тема начата: васятка от 13 Январь 2019, 17:58:33
-
Начну с истории.
Мой знакомый снимал для мастерской гараж у одного товарища. Ранее на этом месте находился старенький частный домик с небольшим участком земли вокруг,в промышленном районе, между железнодорожными ветками. Вообще удивляюсь, кто между жд.ветками товарняков мог запланировать маленький жилой райончик, таких домиков с участками там штук пять было, что бы туда добраться, нудно через жд. пути скакать. Но суть немного в другом. Построил хозяин участка , вместо старого домика, новый, кирпичный в три этажа. На первом два больших гаража (их мой знакомый и снимал), на третьем поселился сам, а на втором сделал несколько комнат и сдавал студентам, буквально три-четыре комнаты. Через год полтора, построил рядом еще один трех этажный дом, только теперь он был заточен как общежитие для студентов, комната с сан узлом и душ.кабиной и таких три этажа. Через год построил рядом еще такой же. Самого хозяина не знаю, но видел, что тачки стали новые дорогие появляться, да и по слухам все у него хорошо. Начинал это он почти без денег.
Вот по сему и вопрос. Может кто сталкивался лично или более конкретные знания есть. Как выгодно построить несколько корпусов 3-4 этажных зданий и сдавать студентам на время учебы, да и не студентам можно? Какие подводные камни существуют? Ну и вообще...
-
Какие подводные камни существуют? Ну и вообще...
Подводный камень один - стоимость проекта. Трех-четырехэтажный дом под ваши цели будет стоить 5-15 млн рублей, если строить самостоятельно, или в полтора раза дороже, если нанимать бригаду, которая все сама сделает под ключ. Это только бюджет строительства! Сколько стоит земля - отдельный вопрос. Тут диапазон от нескольких миллионов до бесконечности. Даже по минимуму бюджетный дом обойдется миллионов десять, а реально гораздо больше.
-
Какие подводные камни существуют? Ну и вообще...
Подводный камень один - стоимость проекта. Трех-четырехэтажный дом под ваши цели будет стоить 5-15 млн рублей, если строить самостоятельно, или в полтора раза дороже, если нанимать бригаду, которая все сама сделает под ключ. Это только бюджет строительства! Сколько стоит земля - отдельный вопрос. Тут диапазон от нескольких миллионов до бесконечности. Даже по минимуму бюджетный дом обойдется миллионов десять, а реально гораздо больше.
Вы сейчас осметили дом на несколько подъездов. Я вел речь о масштабе по меньше. Я же говорю человек про которого я писал, начинал вообще с несколькими сотнями тыс. руб.
-
Какие подводные камни существуют? Ну и вообще...
Подводный камень один - стоимость проекта. Трех-четырехэтажный дом под ваши цели будет стоить 5-15 млн рублей, если строить самостоятельно, или в полтора раза дороже, если нанимать бригаду, которая все сама сделает под ключ. Это только бюджет строительства! Сколько стоит земля - отдельный вопрос. Тут диапазон от нескольких миллионов до бесконечности. Даже по минимуму бюджетный дом обойдется миллионов десять, а реально гораздо больше.
Вы сейчас осметили дом на несколько подъездов. Я вел речь о масштабе по меньше. Я же говорю человек про которого я писал, начинал вообще с несколькими сотнями тыс. руб.
Для дома 3-4 этажа только фундамент будет стоить несколько сотен тысяч руб. Даже если сами вручную сделаете все земляные работы и сами зальете раствор из г***на и палок, получится 100 т.р. Только как вручную перетаскаете 20 кубов земли и бетона, дальше уже ничего строить не сможете.
И про землю так и не пояснили - она у вас бесплатная?
-
По стоимости работ надо разбираться. Я в целом о такой затее речь веду. Ведь и арендаторов будет много. То есть те же 5-15 млн. обернутся быстро.
-
Какие подводные камни существуют? Ну и вообще...
Подводный камень один - стоимость проекта. Трех-четырехэтажный дом под ваши цели будет стоить 5-15 млн рублей, если строить самостоятельно, или в полтора раза дороже, если нанимать бригаду, которая все сама сделает под ключ. Это только бюджет строительства! Сколько стоит земля - отдельный вопрос. Тут диапазон от нескольких миллионов до бесконечности. Даже по минимуму бюджетный дом обойдется миллионов десять, а реально гораздо больше.
Вы сейчас осметили дом на несколько подъездов. Я вел речь о масштабе по меньше. Я же говорю человек про которого я писал, начинал вообще с несколькими сотнями тыс. руб.
Человек ***той барыжил, а на общаге деньги отмывал)))
Сколько комната стоит в месяц? Тысяч 5, не больше, вот теперь и считайте))
-
Более уточненная инфа. Этажей два, размер 24 на 9 м.Комнат штук 12 на этаже.
-
Более уточненная инфа. Этажей два, размер 24 на 9 м.Комнат штук 12 на этаже.
Лучше уточни, сколько эта постройка стоила, а потом уже планируй)))
-
Кирилл, дом размером 24х9 не будет стоить 10, тем более 15 млн. Вот 5 миллионов вполне возможно. Если конечно строить не из облицовочного кирпича, аз чего-то попроще, из того же шлакоблока, как пример. Другое дело стоимость земли в том районе, где поблизости обитают студенты. Там она явно будет недешевой....В детские годы у меня был друг-сосед по дому, вот он как раз и построил что-то такого типа. Только это не для студентов, а просто минигостиница на 4 номера. Ему на жизнь этого вполне хватает.
-
Более уточненная инфа. Этажей два, размер 24 на 9 м.Комнат штук 12 на этаже.
Каждый этаж - 200 кв.м. Для двухэтажного дома такой площади нужен или мощный фундамент или лучше еще один цокольный этаж. Итого - 600 квадратов. Не построите вы такой особняк за 5 млн. Даже если будете строить из шлакоблоков или газосиликата. Закладывайте хотя бы 6-7 мультов. Но и это самый минимум, и очень постараться надо, чтобы в него вписаться.
и сколько все-таки стоит участок под строительство в нужном месте?
-
По стоимости работ надо разбираться. Я в целом о такой затее речь веду. Ведь и арендаторов будет много.
Была похожая тема - https://homeidea.ru/index.php?topic=99524.0 Там другой масштаб, большие площади, но в целом идея та же - доходный дом для сдачи комнат / квартир студентам.
-
Я же в самом начале, акцентировал, что место "отстой", между жд веток, промышленная зона, то есть для жилья, хуже места не придумаешь.
-
Что еще наверное важно, что высших учебных заведений в городе много, т.с. студентов всегда будет достаточно.
-
Я как понимаю, здесь нет представителей от доходных домов или строительных компаний, тогда я буду представлять их интересы. Строительство вам обидеться в 20000 за кв.м по БТИ (не путать с площадью застройки). Что входит в эту сумму само строительство, облагораживание территории, интерьерная отделка, мебель и бытовая техника. Я не буду, ни с кем спорит, но это минимальная цена ( с учетом того что у меня интерьер был в смешивание двух недорогих стилей, лофт и скандинавский). Плюс земельный участок 4 сотки обошёлся в 200тыс за сотку. Площадь по БТИ 140кв.м. Общая сумма 3.6 мил. У меня получилось два гостевых дома в спарке. В год 400тыс. чистой прибыли. Окупаемость 9 лет, если будет за этот период кап. ремонт то 10 лет. Если сдавать посуточно, то чистой прибыли будит в 1.5 раза больше (это из моей практики), соответственно и беспокойства больше. Доходный дом должен быть унифицированным как у меня, я сдавал и семейным парам (по25000) и трем студенткам (по 8000) и геям (2000 в день). Интересно, что у нас в городе (50 тыс.) цена 5-10 тыс. с человека и недалёко город миллионик, тоже 5-10тыс. причем из моей практики, как только люди платят 15 тыс., то через некоторое время берут ипотеку. Ваш вариант общаги не жизнеспособен. При таком количестве жильцов, готовьтесь к узакониванию вашего бизнеса (не без помощи ваших соседей), с вытекающими от суда последствиями, как повышение тарифов, заключение платных договоров от различных служб и выполнение невыполнимых требований от контролирующих органов. Да и стоимость строительства возрастет в 1.5 раза, связанное с выполнение этих требований. Не каких здесь не семь мил. и даже не десять (практика). Сколько мощность вы как думаете надо на 24 человека, и каких размеров септик? Самое оптимальное это модульные домики по 2-3 штуки на участки площадью 24-26, и по документам бытовки. Один из вариантов это без покупки земли, у нас в городе много участков почти в центре, где живут небогатые люди, и они либо немощные, либо ленивы, но у них есть свободное место на участки, которое заросло бурьяном. За не большую сумму договариваешься с ними и ставишь эти домики. Выгнали собрался и уже через три часа ты на новом месте. Я разговаривал с электриками они без всяких договоров ставят трубо стойку под свет, септик два кольца, вода у нас на 6 метрах, с утра начали к обеду все коммуникации. Если я бы мог вернуть время назад, с теми знаниями по сдаче жилья, мне ни какой другой бизнес не интересен.
-
Я как понимаю, здесь нет представителей от доходных домов или строительных компаний, тогда я буду представлять их интересы. Строительство вам обидеться в 20000 за кв.м по БТИ (не путать с площадью застройки). Что входит в эту сумму само строительство, облагораживание территории, интерьерная отделка, мебель и бытовая техника. Я не буду, ни с кем спорит, но это минимальная цена ( с учетом того что у меня интерьер был в смешивание двух недорогих стилей, лофт и скандинавский). Плюс земельный участок 4 сотки обошёлся в 200тыс за сотку. Площадь по БТИ 140кв.м. Общая сумма 3.6 мил. У меня получилось два гостевых дома в спарке. В год 400тыс. чистой прибыли. Окупаемость 9 лет, если будет за этот период кап. ремонт то 10 лет. Если сдавать посуточно, то чистой прибыли будит в 1.5 раза больше (это из моей практики), соответственно и беспокойства больше. Доходный дом должен быть унифицированным как у меня, я сдавал и семейным парам (по25000) и трем студенткам (по 8000) и геям (2000 в день). Интересно, что у нас в городе (50 тыс.) цена 5-10 тыс. с человека и недалёко город миллионик, тоже 5-10тыс. причем из моей практики, как только люди платят 15 тыс., то через некоторое время берут ипотеку. Ваш вариант общаги не жизнеспособен. При таком количестве жильцов, готовьтесь к узакониванию вашего бизнеса (не без помощи ваших соседей), с вытекающими от суда последствиями, как повышение тарифов, заключение платных договоров от различных служб и выполнение невыполнимых требований от контролирующих органов. Да и стоимость строительства возрастет в 1.5 раза, связанное с выполнение этих требований. Не каких здесь не семь мил. и даже не десять (практика). Сколько мощность вы как думаете надо на 24 человека, и каких размеров септик? Самое оптимальное это модульные домики по 2-3 штуки на участки площадью 24-26, и по документам бытовки. Один из вариантов это без покупки земли, у нас в городе много участков почти в центре, где живут небогатые люди, и они либо немощные, либо ленивы, но у них есть свободное место на участки, которое заросло бурьяном. За не большую сумму договариваешься с ними и ставишь эти домики. Выгнали собрался и уже через три часа ты на новом месте. Я разговаривал с электриками они без всяких договоров ставят трубо стойку под свет, септик два кольца, вода у нас на 6 метрах, с утра начали к обеду все коммуникации. Если я бы мог вернуть время назад, с теми знаниями по сдаче жилья, мне ни какой другой бизнес не интересен.
вот таких грамотных и развернутых постов побольше бы во всех темах
-
На мой взгляд, важнее все это оформить правильно. Сейчас многое меняется и законы ужесточают, возможно уже невыгодно этим заниматься.