Идеи Малого Бизнеса
Направления предпринимательской деятельности => Недвижимость, строительство и все, что с этим связано => Тема начата: Viktor-Pro от 31 Август 2011, 11:47:19
-
Идея следующая:
Имеется к примеру 1 миллион рублей. На него приобретается участок 15 соток стоимостью в 150-200 т.руб.
На нем строится дом, к примеру 7х8 2 этажа, брус, черновая отделка, полы, кровля - цена в моём городе 550-600 т.руб.
Итого выходит 700-800 т.руб.
На оставшиеся 200-300 т.руб делаем отопление, электрику и др. на что хватит денег.
После продаем это дело накрутив процентов 30-50 (я думаю что это возможно)
Итого выходит 1300000-1500000 рублей. Навара 300-500 т.руб.
И далее действуем таким же образом.
Как вы думаете жизнеспособен ли данный бизнес?
-
Если есть возможность приобрести участок в черте города за такую сумму и есть возможность покупать дешевые материалы, то можно и попробовать. К примеру, в моем городе уасток в 8-10 соток обойдется в 400-800 тыс. руб. Чтобы экономить на материале должны быть закупки по оптовым ценам. На одном доме за материал большую скидку не дадут. Думаю, что надо начинать строительство сразу 3-х домов минимум.
Можно начать попробовать, если есть дешевые: участки, материалы и рабочая сила
-
Знаю от знакомых, идея неплохая, а вот с бумагами лучше не связываться.
-
Вот я тоже хотел заняться таким бизнесом.
Город - миллионник. Участок 5-6 соток, который формально и официально числится в черте города с подведенными сетями (газ, электричество, водопровод) стоит минимум 600-700 т.р. На участке как правило стоит старенький сруб под снос. Построить дом (без подвала, ленточный фундамент, стены = газобетон+облицовка кирпичем, пластиковые окна, кровля металлочереп, отделка черновая), площадью 100-110 кв.м. обойдется около 2 млн. руб. с подключением сетей. Итого 2.7 млн. Квартира такой же площади стоит 3.7-4 млн. руб. Формат - "дом с участком в черте города по цене квартиры" навар до 1 млн. руб. с дома. Время от покупки участка до продажи готового дома (с учетом времени на продажу около 6-8 мес.) итого максимум 1.5 года. Так я думал, пока не пообщался с риелтерами, с коттеджными строителями и с людьми, которые уже покупали себе такие дома, построенные на продажу. Общение с ними мне дало следующую информацию: дома такие как правило в 99% случаев покупатся при участии риелтеров или строителей-консультантов, которые в 5 минут очень просто считают сколько такой дом стоит на самом деле... Вот так-то. Опустят в цене в два счета и опустят хорошо...
Этот бизнес процветал в 90-е годы, когда у некоторых людей была возможность брать дармовую землю в черте города. Многие из них набрали столько, что до сих пор живут этим бизнесом, и их навар состоит исключительно в стоимости той самой земли, которая им обошлась практически бесплатно когда-то (за счет связей или махинаций 10-15 лет назад), с тех пор город разросся, построены дороги и на эту землю протянули сети те люди, кто построился за прошедшие 10-15 лет и цена этой еще более возросла. В этом и есть их прибыль. А если взять участок по рыночной цене и построить дом (даже если самому прорабить), то с 2.5 млн. можно поднять максимум 300 т.р. за год-полтора.
Я не знаю правда ли это или нет, но такая информация остановила мой порыв к вложению денег в такой бизнес. Кто занимается чем-то подобным, подскажите, что вы об этом думаете, так ли это (в крупных городах).
И посоветуйте пожалуйста (для города миллионника) какой формат может быть более актуален, на чем можно заработать на самом деле?
-
Тема рабочая, проверенная, с длинной бородой.
Есть одна тонкость - надо правильно выбрать участок под строительство дома.
Большие сомнения вызвало вот это:
На нем строится дом, к примеру 7х8 2 этажа, брус, черновая отделка, полы, кровля - цена в моём городе 550-600 т.руб.
Итого выходит 700-800 т.руб.
На оставшиеся 200-300 т.руб делаем отопление, электрику и др. на что хватит денег.
Я прекрасно представляю дом 7х8 в 2 этажа, но ваши цены удивляют.
Viktor-Pro, приведите "Укрупненный расчет стоимости строительства дома": фундамент, стены, перегородки, перекрытия, кровля - стоимость материалов и работ по разделам.
-
Av22
Я сам был удивлен, когда начал циркулировать эту идею и вышел на людей которые делают всё мною перечисленное за эту цену. Я имею в виду конструктор из бруса с постройкой его на вашем участке + черновой пол, потолок, кровля. Единственное что я не учёл фундамент, цена его у нас, если такие же размеры, примерно 80-100 т.руб. А цены на участки 150-200 т.руб это отдалённость от города от 3-4х километров. В черте города уже конечно от 500 т.руб и выше.
С отделкой у меня попроще, так как у меня фирма по ремонту и отделке помещений, то есть на этом можно сэкономить.
-
...
Есть одна тонкость - надо правильно выбрать участок под строительство дома.
....
Моё мнение:
Это жирность* и ещё многое. В любом населённом пункте есть участки на продажу, а вот дом на этом участке не нужен не кому. Много готовой недвижимости на рынке, как сейчас строят, не многие хотели бы купить дом построенный на продажу. Готового дешёвого много, нет покупателя на такую недвижимость. Вот если смогёте* многоквартирный дом и продажа квартир, считаю перспективней... Считаю дом должен быть не дешёвым, с хорошей архитектурой, произведение и на хорошем месте, тогда даже заоблачная продажная цена найдёт своего покупателя. Кто не тянет на дорогой(добротный дом с историей) вот http://homeidea.ru/index.php?topic=31527.0 . И не париться, если надоел, застраховал и сжёг его ... ;D
-
Идея следующая:
Имеется к примеру 1 миллион рублей. На него приобретается участок 15 соток стоимостью в 150-200 т.руб.
На нем строится дом, к примеру 7х8 2 этажа, брус, черновая отделка, полы, кровля - цена в моём городе 550-600 т.руб.
Итого выходит 700-800 т.руб.
На оставшиеся 200-300 т.руб делаем отопление, электрику и др. на что хватит денег.
После продаем это дело накрутив процентов 30-50 (я думаю что это возможно)
Итого выходит 1300000-1500000 рублей. Навара 300-500 т.руб.
И далее действуем таким же образом.
Как вы думаете жизнеспособен ли данный бизнес?
Скажу Вам так:
Смысл идеи хороший, но в таком виде, в каком Вы её преподносите - полная ерунда.
1. Вы не сможете спрятать такую большую дельту в обычную деревянную коробку.
2. Нужно учесть, что деревянный дом должен дать усадку от 6 мес. до года. Это большой срок для оборотных средств.
3. Ничего экстраординарного за 1 млн.р Вы не построите
4. Человек, желающий купить готовый дом - это занятой человек, день и ночь зарабатывающий деньги ..
Такому человеку будет интересно приобрести нечто более менее завершённое на 70-80%
например: дом с отделкой фасада, постоянной кровлей, двери, окна, забор, ворота, минимальный ландшафтный
дизайн, конечно же все коммуникации и т.д. БЕЗ ВНУТРЕННЕЙ ОТДЕЛКИ которая выполняется или не выполняется
индивидуально под покупателя. Человек покупает дом чтобы жить и отдыхать, а не для того чтобы тратить своё время на бесконечную стройку. К тому же, рассматривая покупку объекта на начальной стадии строительства, человеку не трудно сосчитать на какую сумму реально тянет дом.
Мне попадались массовые предложения от одного застройщика в Переславле. Он предлагал новые дачи с мансардой площадью 120 - 150м2 по цене 1200 - 1600 тыс.р Комплектация такая: коробка брус, снаружи обшита блок-хаусом, внутри вагонкой, кровля постоянная - самая дешёвая, окна, двери, ступени, эл.разводка внутри ... И ВСЁ !!! К тому же это дача (без возможности прописаться) . Не знаю, продаются ли они у него, что и как ... мне было бы стыдно такое продавать.
Строение должно быть привлекательным, а стоимость обоснованной .. тогда это будет пользоваться спросом 8)
-
Не буду не с кем спорить, привожу конкретный пример:
Участок под Питером (17 км.) 10 соток. Был куплен осенью 2006 года за 300 тысяч рублей. Садоводство. Из коммуникаций только дороги и электричество.
Начало строительства апрель 2007г. Фундамент сборный из блоков ФБС 30 с армопоясом.
Стены газобетон 250 мм. Снаружи теплый фасад по технологии Кнауф -пенопласт-сетка-штукатурка-покраска под шубу. Перекрытия деревянные. Внутри гипрок. Полы на кухне и в ванной плитка, остальное ламинат.
Сделана локальная канализация, осенью 2007 сделали отопление (дизельный котел и камин).
В общем под зиму получился симпатичный домик размер 9Х9 с эркером и пристроечкой 2Х2 под котельную.
Почему знаю - строил мой сосед на продажу, материалы покупал через меня , Я же присматривал за стройкой т.к. живу на этой улице.
Весной еще сделали забор из профлиста. ВСЕ
В мае 2008 дом выставлен на продажу за 6500000!!!
При затратах 1250000...
Ну плюс участок
-
Лям 250 это работа+материал в ценах 2007 года.
Должен сказать цены на некоторые материалы были даже больше чем сейчас, например на цемент, сравните)
Конечно цена участка сегодня не 300 тысяч а уже 700 все равно овчинка стоит выделки.
В 2008 по указанной цене дом не продался - кризис!
Он висел на сайтах, из рук в руки и пр. в итоге в октябре 2009 года этот дом купила семья из Карелии за ... 4500, что согласитесь не плохо :)
Даже сегодня если прикупить участок и построите дом есть возможность на этом заработать и даже неплохо ::)
-
Уважаемые форумчане. Жизнеспособен ли данный проект:
1. Приобретается участок в сад. тов. за 300тр.30-40мин от метро, Питер.
2. Строится каркасник 6х6 с полной отделкой. Фундамент-плита. 300тр.+-10% материал без работы.
3. Устройство коммуникаций водоснабжение-колодец, канализация-септик жб кольца. 50тр. Отопление эл. котел 3,5кв+ камин. ГВС эл. боллер или газ(колонка).
4. На участке ставим забор 50-60тр, ровняем и засаживаем участок газонной травой.
Все работы на стартовом объекте выполняем сами, два чел. с привлечением мигрантов на работы копать, носить и пр. два чел. с оплатой каждому за день 1000р
Срок строительства 30-40 дней.
Итого: 740-800тр. Сумма требует уточнения, путем составления сметы под конкретный проект и материалы.
Планируемая продажная цена 1м.500тр.+-100тр. за дом со всеми удобствами.
Теперь о тех на кого рассчитан проект.
Молодая семья без своего жилья либо желает улучшить свои условия. В сад.тов. можно прописаться при наличии прав собственности.
Люди желающие иметь загородный дом для отдыха, без лишних проблем связанных с его постройкой.
Плюсы:
Быстрота монтажа, не требует времени на усадку перед чистовой отделкой.
Все коммуникации, в доме душ, туалет и пр.
Все этапы строительства снимаются на фото, чтоб покупатель знал за что он платит.
Относительная близость от города, что позволяет добраться в другой конец города макс. за два часа.
Минусы:
Многие участки находятся на стадии приватизации и продаются по садовой книжке. Что может вызывать некоторые опасения у покупателя.
Коммуникации требуют обслуживания септик, колодец, замена-заправка газа.
Возможное наличие пробок на въезде в город.
-
все хорошо, но где оборотные средства брать на такое строительство?
-
У меня брат сделал так же точно. Уже третий год стоят два дома - не может продать.
Дома 9х9, мансарда, колодец, эл-во, септик, сайдинг, металлочерепица, стеклопакеты, двери, без ремонта. За 1млн. даже не берут, хотя там работ на 300-400тыс и жить можно. Людям надо, чтобы сразу въехать и жить. Недострой не продать. ИМХО.
-
Я тоже когда то был таким же наивным. Пару раз обжегся. Потом поучился. Потом уже только понял все тонкости - когда на практике поработал. А начинал я в 2003 году свои прожекты :)
Много воды утекло. В результате применил свою концепцию в крупном проекте - довольно неплохо работает.
Могу так сказать - лучше начинать с лестниц, заборов, сарайчиков и т.п. - тогда есть шанс заработать. А дома пусть строят ПРОФЕССИОНАЛЫ ;)
1. геология - без нее фундамент на обум аукнется
2. проектная документация - без хорошего проекта и хорошего проектировщика, дом будет ДЕРЬМОМ - это касается не только с эскизной части, в большей части расчетов, нагрузок, экономичных, но эффективных технических решений и т.д.
3. фундамент - очень трепетно теперь отношусь к ним
4. строить можно и каркас, и блоки, и из кирпича, и если деньги есть из монолита - тут только от личных пожеланий и финансовых возможностей. Не читайте сказок - о суперматериалах. Все они примерно одинаковы - отличие в технологических решениях.
5. Кровля - это самое важное в доме ;)
6. ветрозащита, пароизоляция, огнебиозащита
7. вентиляция
8. отопление с расчетами
9. правильная гидроизоляция санаузла
10. правильная электропроводка, заземление, молниезащита.
так, что не надо становиться еще одним ДИЛЕТАНТОМ на этом рынке ... поверьте - у нас в компании за месяц уволняется около 100 человек только на одном объекте - такая текучка вот таких гениев строительства, которые не знают, что такое гвоздепистолет и как им пользоваться ... и более простых вещей. Профессионалов тяжело найти (зарплаты от 80 т.р. - а профессионалов ОЧЕНЬ МАЛО).
Без серьезных инвестиций - не лезьте - просто в лучшем случае потеряете свой миллион, в худшем вас еще на парочку лямов засудят ;) ... гарантия то 10 лет ;)
-
Можно продавать за 1350 т.р. ;) И иметь прибыль, но и вложить надо от 500 млн. рубликов - тогда оно окупается ;)
Эконом-класс очень дорогое удовольствие для застройщика в плане разовых инвестиций ;)
-
ис фундаментом вы не верно написали. Фундамент от 200 т.р. начинается - остальное - п0pн()графия , которая не выдержит пучения грунта (около 2 тонн на м.кв.). *учите матчасть*
-
Можно продавать за 1350 т.р. ;) И иметь прибыль, но и вложить надо от 500 млн. рубликов - тогда оно окупается ;)
Эконом-класс очень дорогое удовольствие для застройщика в плане разовых инвестиций ;)
Есть такая поговорка: "Первый дом сломай, второй - продай, а в третьем живи". В данном случае можно перефразировать - "Первый - продай, второй продай, а в третьем живи". Если построить как для себя, чтобы можно было жить, то думаю можно сменять кому-нибудь на квартиру. Квартиру продать и строиться дальше. Но вложиться нужно поначалу нормально, ибо шишек нужно будет набить много. А дальше пойдёт, если охота не отпадёт.
-
А мне интересно каким образом купить тот самый участок который понравился, с заброшенным домом? Куда идти-то?
-
Для начала купите газету объявлений в Вашем городе и откройте раздел дома, участки продажа....
-
Да причем здесь газеты, я имею ввиду тот участок который меня заинтересовал, там дом разрушенный, соседи говорят уже и не помнят кто хозяин был последний. Просто место очень аппетитное для строительства дома для себя.
-
Извините, не поняла вопроса...
Обратитесь в администрацию, отдел имущества.
В домоуправление по адресу узнать кто хозяин.
Пробуйте варианты.
Самой интересен ответ на Ваш вопрос:)
-
Да причем здесь газеты, я имею ввиду тот участок который меня заинтересовал, там дом разрушенный, соседи говорят уже и не помнят кто хозяин был последний. Просто место очень аппетитное для строительства дома для себя.
Комитет по управлению имуществом или районная администрация.
-
Недалеко от крупных городов, выгоднее построить объект около дороги(лучше на федеральной), коммерческую недвижимость например магазин, или то что подойдет по местности (шиномонтаж с кафе и мойкой, автосервис, гостинницу и т.п.) где будет располагаться купленный участок. Участок около города в хорошем перспективном месте(на будущее), да еще с домом, где на первом этаже магазин, на втором жилое помещение,..покупатели отхватят с руками и ногами , при условии всех оформленных документов. И в этом не сомневайтесь, главное вложение капитала-это вложение в место/участок и тогда перспектива прибыли этого проекта выходит за рамки 150% и более. Это как хорошее вино, чем старее тем дороже место.
Если этими вопросами кто либо занимается, то интересно послушать, как в разных регионах нашей необъятной страны реализуются такие проекты. Интересно узнать и о разных ситуаций, какие у кого возникают подводные камни на пути творчества.... ;)
-
Дополню, что на участок должен быть просторный въезд и место для парковки.
-
дом 7х8 2 этажа, брус, черновая отделка, полы, кровля - цена в моём городе 550-600 т.руб.
Как вы думаете жизнеспособен ли данный бизнес?
Жизнеспособен, но советую пересчитать свои вложения. Никогда и нигде не встречал таких цен.
Если бы написали 1-1,5 млн. руб., поверил бы
-
Автор темы написал о прибыли 300 - 500 тыс. рублей.
Перечислил всё, кроме затрат на рабочих и транспортные расходы.
Если добавить и их, то он не только прибыль не получит, но ещё и в долгу останется.
-
Тема рабочая, только много чего автор не учитывает. Советую сначала поездить с риэлторами, по объектам, посмотреть, что и по чём продаётся. Цены будут очень разные, и главное понять от чего они зависят. А зависят они в большой степени от "элитности"(престижности, ликвидности) района. Причём в одном и том же р-не 1 улица может считаться "элитной", а другая нет.
Узнайте какие дома пользуются наибольшим спросом в вашем городе, какой площади, и в каком ценовом диапазоне- пообщайтесь с риэлторами, они знают,что реально продаётся, а что нет. И заранее подумайте о том, как будете вводить дом в эксплуатацию, что бы это вам не обошлось дороже, чем сама стройка и не растянулось на год.