Идеи Малого Бизнеса
Открыть свое дело => Бизнес идеи с минимальными вложениями => Тема начата: domvgorah от 14 Январь 2009, 17:39:11
-
Все описанное ниже – не выдумка и не теория, а реальный опыт с подтвержденными результатами. Мой действующий бизнес целиком и полностью основывается на положениях, описанных ниже, и на практике доказал прекрасную работоспособность данной идеи.
Широко известно, что недвижимость можно купить существенно ниже рыночной цены, когда продавцу срочно нужны деньги в связи с долгами, переездом, разводом, болезнью и т.п.Но задумывались ли вы когда-нибудь, что можно купить дом, квартиру, земельный участок или другое дорогостоящее имущество, не имея ни копейки в кармане? Оказывается, и такое возможно.
Что для этого нужно? Всего лишь выяснить настоящие потребности вашего продавца. Что на самом деле ему нужно? Как он собирается потратить вырученные деньги? Спросите его об этом прямо, и у вас появится огромная пища для размышлений.
Помимо денег и денежных обязательств можно предложить в счет оплаты различное имущество (например, продавца может заинтересовать ваш автомобиль), услуги (например, юридические, строительные) и так далее, в зависимости от потребностей конкретного продавца.
Может быть, он должен кому-то денег? Договоритесь с его кредитором и переоформите на себя его долги.
Быть может, ему просто не нужна недвижимость, которую он продает? Договоритесь с ним о длительной рассрочке оплаты. Он боится рисковать, и вам нечего передать ему в обеспечение? Предложите ему договор займа, вексель, расписку, гарантийное письмо, поручительство, страхование собственной жизни в его пользу на сумму сделки и так далее.
После того, как вы договорились о рассрочке, можете сдать недвижимость в аренду для покрытия платежей перед продавцом. Если размеры платежей не сопоставимы, продайте недвижимость, заработайте, и рассчитайтесь с продавцом.
В конце концов, если намечается по-настоящему выгодная сделка, почему бы не взять в банке кредит или не найти знакомого, имеющего необходимую сумму, и готового вложить ее в выгодное мероприятие?
Вы можете использовать творчество в своей деятельности повсеместно. Переговорные навыки нарабатываются с практикой. Записывайте все свои беседы на диктофон, анализируйте и находите в них свои ошибки – что заинтересовало продавца или покупателя, в каком месте и почему он отказался от сделки, или что, наоборот, окончательно повлияло на заключение договора. Очень важно, что вы сможете услышать себя и свой голос со стороны.
На первый взгляд все это может показаться очень неправдоподобным, однако, вы ведь ничего не потеряете, если попробуете? И напротив, пока не попробуете – можете продолжать быть уверенными, что у вас ничего не получится. Практика, практика, и только практика даст вам требуемые результаты. Уверяю, в какой-то момент вы даже удивитесь, насколько уступчивыми бывают некоторые продавцы.
Чтобы недвижимость была по-настоящему ценной, прибыльной и ликвидной, необходимо учитывать при выборе следующие критерии:
Наличие коммуникаций – подъездные пути, электро-, водо- и газоснабжение, канализация, связь и прочее.
Природно-видовые характеристики – близость леса, водоемов, гор, природных достопримечательностей и т.п.
Статусность объекта (например, проживание вблизи политических деятелей, звезд эстрады или иных известных людей) и социальный уровень соседей.
Развитость инфраструктуры – гараж, баня, близость крупных городов, магазинов, кафе, школ, остановок, парков, банков, аптек, мест отдыха, развлечений и т.п.
Архитектура и состояние дома, наличие неисправностей.
Экологическая чистота района.
Удаленность от промышленных зон и автомагистралей.
Плодородность почвы, наличие на участке лесных и садовых деревьев.
Размер, форма и рельеф земельного участка.
Перечень документов, которые вам необходимо проверить перед тем, как самостоятельно приобретать недвижимость:
Договор на приватизацию, куплю-продажу, мену, дарение, долевое участие, свидетельство о праве на наследство, решение суда.
Личные паспорта собственников. Домовая книга.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Технический паспорт на жилое помещение или справка БТИ об инвентаризационной оценке жилого помещения с планом помещения.
Кадастровый план земельного участка и план здания с указанием кадастрового номера объекта, удостоверенные органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра и учету объектов недвижимого имущества.
Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку и продажу.
Выписка из формы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений (ареста, залога и т.п.) – в регистрационной палате, действительна один день.
Справка из жилищно-эксплуатационной организации о составе проживающих (зарегистрированных) в данной квартире/доме (там никто не должен быть зарегистрирован).
Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество.
Справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам.
В документах не должно быть ограничивающих записей.
Обязательно сверьте данные паспорта собственника, указанные в документах на недвижимость, с данными, указанными в его гражданском паспорте. Также необходимо убедиться, что реквизиты недвижимости, указанные в разных документах, совпадают.
Существует очень много тонкостей, которые невозможно описать в рамках данной статьи (долевая собственность, наследство и пр.), поэтому не пожалейте денег и не поленитесь проконсультироваться у нотариуса, юриста и/или в агентстве недвижимости, все ли документы в порядке у вашего продавца. Если денег нет совсем, то в очередной раз обращаемся к творческому подходу. Например, вы можете получить бесплатную и исчерпывающую информацию у компетентных юристов в любом агентстве недвижимости, представившись клиентом, желающим оформить сделку через это агентство.
Не рекомендую покупать недвижимость по генеральной доверенности. Это самый распространенный повод для разного рода афер. Дело в том, что собственник или его доверенное лицо могут в любой момент в одностороннем порядке отозвать выданную вам доверенность. Кроме этого, на недвижимость может быть давно наложен арест. Также действие доверенности прекращается со смертью доверителя – а смерть может быть и внезапной. И так далее, и тому подобное. Таким образом, вы сильно рискуете остаться и без денег, и без дома.
Если вы покупаете недвижимость у продавца, распоряжающегося ей по доверенности, подробно изучите такую доверенность – проверьте срок ее действия, реквизиты объекта недвижимости (отсутствие любых неисправленных и незаверенных нотариусом ошибок), право и способ отчуждения, право на получение денежных средств от покупателя, паспортные данные продавца.
Во время совершения сделки внимательно проверяйте все получаемые документы на предмет технических и грамматических ошибок.
Итак, вас можно поздравить! Вы купили дом, квартиру или земельный участок. А значит, уже сделали половину дела. Теперь необходимо с минимальными расходами (небольшую сумму можно занять) навести лоск, произвести предпродажную подготовку объекта и найти на него покупателя.
Как известно, в 90% случаев покупка недвижимости делается на эмоциях. Исходя из этого, я предлагаю вам конкретные практические советы по увеличению стоимости недвижимости:
Выпишите из жилья людей. При "чистой" продаже недвижимость всегда стоит несколько дороже.
Приведите в порядок документы. Если у вас документы старого образца – сделайте новый паспорт БТИ и кадастровый план. Если у вас генеральная доверенность – необходимо оформить право собственности. Цена обычно падает, если продавец действует по доверенности.
Погасите все задолженности по коммунальным платежам.
Тщательно приберитесь в доме и на участке. Вымойте пол, окна, двери, проветрите помещение. Избавьтесь от хлама и беспорядка. Вывезите мусор. Скосите траву. Отсыпьте дорожки.
Устраните все неисправности, которые могут существенно снижать цену.
Сделайте недорогой косметический ремонт: наклейте новые светлые обои, побелите потолки, поменяйте выключатели и розетки. Все это стоит копейки, но жилье после скромных вложений выглядит намного дороже.
Если вы продаете квартиру – обязательно приберитесь в подъезде.
В отдельных случаях, если позволяют средства, имеет смысл провести все доступные коммуникации, что повысит не только стоимость, но и ликвидность объекта.
Это то, что вы можете сделать своими силами, чтобы выжать по максимуму из имеющегося жилья.
Теперь ваша недвижимость полностью готова к продаже. Сообщите во все известные вам агентства недвижимости максимально подробную информацию об объекте и ожидайте звонков счастливых покупателей.
Сколько на этом можно заработать? А сколько вам нужно, чтобы не ходить на работу?
При покупке недвижимости учитывайте, помимо стоимости самого объекта, также стоимость переоформления документов (нотариус, регистрационная палата, а при документах старого образца – инвентаризация построек и составление кадастрового плана участка, если только продавец не возьмет на себя все расходы в полном объеме) и подоходный налог с будущей прибыли 13% (конечно, всегда можно договориться с продавцом о «серой» оплате и избежать уплаты налога, но такая схема юридически небезопасна).
Итак, прибыль с одной операции купли-продажи составляет: доход от продажи за минусом покупной цены, издержек на оформление документов, уплату налогов, и некоторых мелких расходов типа оплаты телефонных переговоров, бензина и т.п.
При активных действиях, ежедневном просмотре вариантов и переговорах с продавцами, вы за месяц приобретете немалый опыт и накопите определенную базу данных из устраивающих вас вариантов. Подготовительный этап пройден. С этого момента вы можете покупать и продавать как минимум один объект в месяц. Естественно, оформление всех документов займет чуть больше времени, но ведь одновременно можно проводить 2, 3, 5, 10 и более сделок.
Каждая сделка приносит в среднем от 10% до 30% чистой прибыли от суммы сделки. При условной средней стоимости по России одного усредненного объекта недвижимости в размере 1 млн. руб. – это 100-300 тыс. руб. с одной сделки. Неплохо для бизнеса без вложений?
Автор идеи: Владислав Микрюков (Краснодарский край)
E-mail: domvgorah@gmail.com
-
Извините за категоричность, не понравилось даже название статьи, не гворя уже о содержании, на которое не хочется тратить время. Может, Вам сразу написанием сказок заняться?;)
-
Я может что-то пропустил, но я непонял как КУПИТЬ без денег, предложенные варианты обмена маловероятны, и возможны только с хорошо знакомыми людьми. Да и вообще сейчас я никому бы не советовал вкладывать деньги в недвижимость. Ипотека остановилась, курсы валют нестабильные, много невозвратов по ипотеке.
-
Идея конечно неплохая. Надо сказать, что я знаю людей, которые занимаются похожим бизнесом, я бы даже сказал, что приведена практически полная схема работы, за малым исключением, известным только посвященным. Но мало известные факты и есть основа любого бизнеса. Единственный недостаток такого бизнеса низкая оборачиваемость средств. А на счет кризиса- единственное, что могу сказать, имея личный опыт более 6-ти лет работы на рынке недвижимости, жилье, да еще не дорогое, пользуется спросом всегда, особенно во время кризиса !!!
-
Идея конечно неплохая. Надо сказать, что я знаю людей, которые занимаются похожим бизнесом, я бы даже сказал, что приведена практически полная схема работы, за малым исключением, известным только посвященным. Но мало известные факты и есть основа любого бизнеса. Единственный недостаток такого бизнеса низкая оборачиваемость средств. А на счет кризиса- единственное, что могу сказать, имея личный опыт более 6-ти лет работы на рынке недвижимости, жилье, да еще не дорогое, пользуется спросом всегда, особенно во время кризиса !!!
Neznay , neznay - eto dela shansa . Ya uje 4 goda rabotay nad etoi problemoi , i nikak nemogu naskresti na kvartiru . Planirovala v 2006 godu kupit , poka zarabativala zena virosla rovno na 400T rub. , potom podnatujilas i zarabotala v 2 raza bolshe , neproshlo i goda zena virosla bolshe chem v 2 raza . YA obidelas i kupila komnatu ,nadeyas esli zena rastet to i moya komnata v zene ne padaet . A segodnya ya uje neuverena chto eto tak ))) Cto delat ili bistro prodat i vlojit v $$$ ili eshe jdat ???
-
ФЛУД полный
-
ФЛУД полный
Полностью не согласен. Схема рабочая. Посидите месяц-другой в люом агентстве недвижимости - пойметк мою правоту. Я сам раньше работал в агентстве, сколько было случаев, когда квартиру отдавали за долги, за автомобиль ВАЗ-21099 и т.п. Квартиры, конечно не в СПб, но и не в Мухосранске каком-то... По цене с машиной не сопоставимо. Так что, схема рабочая, но нужно иметь ОЧЕНЬ много наглости...
-
:-)
Кто-то готов обменять квартиру на авто или небольшие суммы???????
Покажите мне такого человека.
Один директор финансовой компании должен мне 20 тыс. рублей, кот. брал в займ. Он обонкротился и собирается продавать квартиру, чтобы расплатиться с долгами.
Может предложить ему закрыть долг своей квартирой???
Мне лично смешно. :-)
Но это то, о чем эта статья.
Ну, а если серьезно. Как и где вообще, находить квартиры, цены, на которые значительно ниже рыночных?
-
У меогих агенств куча осведомителей из магнилов так сказать.. бомжи aлkoг*лики... Они и сдают часто своих собутыльников... Последний известный мне случай мужик продал дом за 100 000 р... мужик был алкаш и долгов целая куча.... а дом реально стоил около миллиона.. за эту сумму агентствое его и продало... но бизнес грязноват...
-
Действительно, ощущение такое же... грязноватое... как и от чтения Кийосаки. Тот тоже на ранних стадиях такими сделками не брезговал.
Но, однако, если один человек хочет продать, а другой хочет купить, они друг друга все равно найдут...
-
Согласен с тем, что главное - трудность поиска низких цен. Зачастую такие сделки проходят между знакомыми или(и) за закрытыми дверьми... Недавно у меня в городе ушла квартира в центре за 700 тр при реальной цене в 5 мр, а кто продал? кто купил? когда и кому предлагали...?
При таких сделках очень важен инсайд от банков, ростовщиков, приставов и прочих... ИМХО
-
Все реально, тоже можно делать, но уже имея какие-то седства. Смотрю переодически газеты частных объявлений, которые реально обновляются еженедельно и новые объявления, где цена на 15-25% ниже среднерыночной переодически попадаются, но и уходя они также быстро. Кстати свою нынешнюю квартиру купил похожим способом. Сначала снимал чуть больше года, потом одному из владельцев, им она досталась по наследству, понадобились деньги и они предупредили меня как арендатора о продаже. Ну вообщем пришлось шевелиться и в конечном итоге во-первых сбросил цену на 10% от их выставляемой, во-вторых договорился о половине суммы сразу, остальное на не очень большой срок, офомили отсрочку залогом в юстиции. Так что не знаю как насчет абсолютно без денег, но с деньгами этим можно заниматься.
-
А вот интересно почему такие сделки грязноваты, обычно у продавца либо есть другое жилье, либо на вырученные деньги он покупает себе более дешевое жилье, это его (продавца) выбор, на него никто не оказывает давления, не кидает. А то что покупатель скрывает от продавца всю правду, то как говориться кто владеет информацией, тот владеет... чем-то там.
-
Приобрести по такой схеме задёшево можно только у неадекватных людей. Что и делают агенства через своего нотариуса. Нормальные челы, как правило, цену сперва завышают.
Да и не время сейчас вкладываться в это. Ох как не время. ;)
-
Pochemu ne vigadno ??? Odni govoryat naoborot ochen vigadno, potomu -chto krizis zeni ponizil , no potom vse ravno podnimutsya . Kogo slushat neznay !!! ??? Konechno eto ne dlya investizii , no chto bi dlya jit ya dumay samoe vremya prishlo , Evro; dollar virosli , zeni na nedvijimost upali . ??? ???
-
Надо подождать.Ещё не упало.Так себе-понизилось чуток.Примерно дели на 3 от докризисных цен.Да не в евро,а в рублях думаю. :)
-
тогда если есть что продать лучше продать сейчас ,и вложитьв $$,а потом купить))
-
Это точно.Только 50 на 50 евродоллар. ;)
-
A ya vsegda tak delay 50/50 , odno balansiruet drugoe )))) Uje svyazalas so svoim rieltaromn , kak budet klient srazu viletay podpisat dokumenti , a tam mojet chto bolshe kuplu )))
-
Идея такая покупаеш сельский дом (ветхий, страшный, лиш бы подешевле) с землей,
наводиш марафет. Делается ремонт, все красится мажется ну вообщем для антуража и
выставляется на продажу под дачу.
К томуже дешевая раб. сила всегда рядом. А вложения минимальны т.к. можно использовать
б/у стройматериалы. Накрутка в зависимости от объекта может быть и 200% и более.
-
На этой идее половина всех девелоперов живет (если не все)
-
Неправильно указана тема.
Идея не фонтан