Идеи Малого Бизнеса

Открыть свое дело => Бизнес идеи с серьезными вложениями => Тема начата: Luck от 10 Март 2008, 21:38:33

Название: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Luck от 10 Март 2008, 21:38:33
Идея в следующем. Сейчас в цене офисные помещения предпочтительно ближе к центру города, но центр застроен давольно плотно и многие нашли решение приобритают квартиры на первых этажах, выводят из жилфонда и делают в них офисы. Можно немного расширить данную идею, берем квартиру на первом, втором этаже дома у котрого с торца стена сплошная без окон хотя не принципиально, главное чтобы с торца дома была определенная площадь ни чем не занятая, рисуем план, согласовываем строительство на том самом не занятом месте одно,двухэтажного здания (пристроя к этому дому) желательно площадью около 50м2 или больше + та квартира что вы купили заранее (поясню  в квартире есть электричество, вода, отопление котрое мы будем испльзовать в пристрое), далее все согласовываем, строим и получаем квартру + (2-3)этажный пристрой имеющий дополнительную площадь 50м2 на каждом этаже. Далее либо продаем все это, либо сдаем в аренду под магазин или офисы или банки или кафе да малоли под что и получам доход.

Итог всего этого
1. Квартира 2-3 комнаты стоимостью (у нас) от 2500000 до 4000000 в зависимости от района.
2. самое главное пристрой 50м2 каждый этаж итого 100-150м2 в зависимости от этажности стоимость от 6000000 до 10000000. если учесть все стройматериалы (планируется возводить пристрой из пенобетона ли полистиролбетона,стоимость 2800-3500 за м3) то строительство данного прстроя обойдется окло 2000000-2500000 руб.)
3. а далее считайте сами сколько прибыль и как ей распорядиться. данное помещение можно сдать в аренду, к примеру у нас в городе стоимость аренды офисов в центре от 900, а магзинов от 1200 за м2.

Какие мнения по этому проекту господа и дамы пишите, реально собираюсь этим заняться, очень важно ваше мнение и конструктивная критика.

Да кстати это повсеместно использутся, но в основном фирмы делают для себя. еще достаточо много мест в любом городе где это можно поставить как бизнес. Делай и сдавй в аренду или продавай как кому нравится.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Ирина модератор от 12 Март 2008, 02:01:47
Мне нравится. Но, могу сказать, что подобного рода проекты будут рабочими только в неьольших(до 1млн населения) городах. Обосновываю. Недавно общалась с риэлторами и затрагивала эту тему - перевода жилого фонда в нежилой. Так вот, это актуально только в городах, где  невысокие темпы строительства. Только в этом случае Вы сможете на подобной сделке заработать. В противном случае, Ваш старый, даже уже переведённый в нежилой фонд объект будет малоинтересен.
Хотя бы потому, что "сдавать под ключ" подобного рода офисное/торговое помещение надо доведённым до благообразного вида. Как то: облагораживание входной группы( выкладка тротуарной плиткой,клумбы), проведение интернета и прочих необходимых коммуникаций.
Вопрос: зачем потенциальному покупателю переплачивать лишние деньги, тратить нервы в бюрократических инстанциях, если можно арендовать(выкупить) готовое офисное/торговое помещение в торговом или бизнес-центре?...
Кстати сказать, если Вам удастсявыкупить площадь в торце здания, обратите внимание на то, что там есть ещё и подвальные помещения :)

Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: VD от 12 Март 2008, 10:00:14
дадада,всё правильно Элина.помещение должно быть полностью готово под ключ.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Evgesha от 12 Март 2008, 10:09:31
новшество 8)
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Luck от 12 Март 2008, 10:40:32
Элина спасибо за проявленый интерес. Дело в том, что старая квартира покупается для того чтобы был доступ к комуникациям (электричество, отопление и главное канализация) в строительстве именно на подведение комуникаций тратяться огромные деньги, а пристрой к этому зданию будет как раз выглядеть как новый иметь входную группу облагороженную  т.д. И в нутри тоже само собой будет делаться ремонт под оределенного клиента. На счет телефонов и интернета это непроблема в любом доме хоть новом хоть старом уже как правило проведен, подключат в течение пары дней только деньги плати.
Смысл данной идеи в том, что место можно найти почти  любом районе города.
Теперь в отношении бизнесцентров Вы представляете какова стоимость аренды/продажи в бизнесцентре, она значительно превышает соимость жилой площади.
К примеру у нас аренда офиса в бизнесцентре близ центра города будет стоить от 1500руб/м2, а на заводах есть офисы за 400-500 руб/м2 хотя сейчас и на заводах выкупают этажи делают ремонт и цена становится 900-1200руб/м2.
И еще любое строительство всегда выгоднее покупки уже готового здания. (ну конечно при условии что сравниваются равные объекты, а не то что кто-то во врена 90-х урвал здание завода за копейки такой вариант не рассматриваем :) а тут представьте у Вс уже есть одна стена (стена дома в котором квартира) которую строить не надо :) еще экономия.
У нас город миллионник (Екатеринбург) и  в нем к примеру на многих улицах на первых этажах (бывших жилых) построено масса магазинчиков причем и крупных и мелких. еще пример буквально 1-1,5 назад к длинному дому 12-этажка пристроили довольно большой и известный (у нас) продуктовый магазин.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: 5566 от 12 Март 2008, 18:38:14
Видел подобное в Брянске. Салон-парикмахерская. Квартира и достройка с торца. Плюс подвальное помещение под квартирой/квартирами.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: серый лис от 12 Март 2008, 19:18:39
всем привет.хотел поинтересоваться - , а сколько у вас в городах квартиры торцевые на первых этажах стоят?
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: + от 12 Март 2008, 20:36:34
)))))))))))))))))))))))хотел поинтересоваться - , а сколько у вас в городах квартиры торцевые на первых этажах стоят?((((((((((((((
======================
Это тебе только Черномырдин ответ обстоятельный даст.Только он.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Valeri 280 от 12 Март 2008, 22:14:35
Сьездите в Европу,и посмотрите,как выживают такие магазины,только, если, сами хозяева стоят за прилавком.
Это будущее. А Ваша идея- позавчерашний день.Извините.
Придут Коррифуры, и всем лавочникам хана.  :D
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Toti от 12 Март 2008, 22:17:41
Сьездите в Европу,и посмотрите,как выживают такие магазины,только, если, сами хозяева стоят за прилавком.
Это будущее. А Ваша идея- позавчерашний день.Извините.
Придут Коррифуры, и всем лавочникам хана.  :D
Несогласен абсолютно, большие магазины бурееют, в результате совсем не смотрят за покупателем, у нас в городе например так, мелкие магазины которые более чутко реагируют на нужды покупателей процветают
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Luck от 13 Март 2008, 10:09:33
Valeri 280 
1. ну зачем сравнивать...
2. идея не в том чтобы открыть магазин и торговать а в том чтобы его сделать и сдать/продать
3. к примеру у меня в старм доме (хрущевка 5 этажей) есть на первом этаже магазин продуктовый а 2 года назад построили в 3х минутах большой комплекс (Паркхаус для тех кто знает) в нем есть большой продуктовый магазин (Гроссмарт). Я сначала тоже думал что теперь хана закроют магазинчик ан-нет уже 2 года работают рядом и все в порядке.
4. Есть у нашего мера еще проект магазины минутной доступности или както так, смысл в том чтобы рядом и желательно круглосуточно, может и бредовая идея но мне наш магазинчик внизу очень нравится, пивка прикупить, хлеба, масла, молока и.т.д. В большом магазине все поставлено так, чтобы покупатель ходил как можно дольше и на кассе еще постоял а это не всегда нравится покупателям (сужу по себе).
5. и еще про европу, там хозяин торгует сам потому, что ему это нравится. И плотность маленьких магазинов там очень большая и все живут не закрываются. Кто мешает хозяину продать магазинчик и пойти работать в крупный. :)
Название: заработать на недвижимости
Отправлено: Скачилов А.В. от 09 Апрель 2008, 23:31:33
Доброго всем дня!!
Сейчас время не то, что было в 90-е годы, когда бизнес строился с нуля на интузиазме. Для того, чтобы сейчас стать богатыми людьми, нужно умело задействовать финансовые учреждения. Таково мое мнение.
Хотелось бы узнать отзывы от компитентных людей, которые этим уже занимались и занимаются сейчас.
Возможно ли это на сегодняшний день??
Заранее вам благодарен.

Идея такова. В нашем регионе это выглядит так: берем кредит в банке (или ищем инвестора) - 3,5 млн.руб. под залог уже имеющегося жилья на 20 лет под 12 % + 2% страхования. Покупаем в течение 2-х месяцев на 1 этаже квартиру в жилом фонде 40 м.кв. за 2 млн.руб. Ежемесячный платеж по кредиту составит примерно 35 тыс.руб.Умножаем на 12 мес. Получается 420 тыс. в год за кредит. Откладываем эти деньги для погашения кредита, далее переводим квартиру в нежилой фонд, на это уйдет 4-6 мес.и будет стоить 400 тыс.руб.Далее пристраиваем пристройку 20 м.кв. и делаем ремонт на общей площади 60 м.кв.На это уйдет 3 месяца и будет стоить 600 тыс.руб. У нас получился актив 60 м.кв. Теперь у нас 3 вариатна, что можно с этим активом сделать.
1. Сдать в аренду за 48 тыс.руб. и продолжать отдавать кредит.
2. На этой площади открыть свой бизнес.
3. Продать. Нежилая недвижимость стоит почти в 2 раза дороже.
Мы его продаем за 5,8 млн.руб в течение 2-х мес.
Итак, 3,5 млн+400 тыс. банковский платеж, минус 200 тыс. мы выплатили долг по кредиту. Получается 3,7 млн.руб. И получаем 2,1 млн.руб. прибыли. Вся сделка осуществляется в течение тгода.

Кто компитентен в этом вопросе, пожалуйста напишите, буду вам весьма признателен.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: naskul777 от 14 Апрель 2008, 01:17:47
Идея в следующем. Сейчас в цене офисные помещения предпочтительно ближе к центру города, но центр застроен давольно плотно и многие нашли решение приобритают квартиры на первых этажах, выводят из жилфонда и делают в них офисы. Можно немного расширить данную идею, берем квартиру на первом, втором этаже дома у котрого с торца стена сплошная без окон хотя не принципиально, главное чтобы с торца дома была определенная площадь ни чем не занятая, рисуем план, согласовываем строительство на том самом не занятом месте одно,двухэтажного здания (пристроя к этому дому) желательно площадью около 50м2 или больше + та квартира что вы купили заранее (поясню  в квартире есть электричество, вода, отопление котрое мы будем испльзовать в пристрое), далее все согласовываем, строим и получаем квартру + (2-3)этажный пристрой имеющий дополнительную площадь 50м2 на каждом этаже. Далее либо продаем все это, либо сдаем в аренду под магазин или офисы или банки или кафе да малоли под что и получам доход.

Итог всего этого
1. Квартира 2-3 комнаты стоимостью (у нас) от 2500000 до 4000000 в зависимости от района.
2. самое главное пристрой 50м2 каждый этаж итого 100-150м2 в зависимости от этажности стоимость от 6000000 до 10000000. если учесть все стройматериалы (планируется возводить пристрой из пенобетона ли полистиролбетона,стоимость 2800-3500 за м3) то строительство данного прстроя обойдется окло 2000000-2500000 руб.)
3. а далее считайте сами сколько прибыль и как ей распорядиться. данное помещение можно сдать в аренду, к примеру у нас в городе стоимость аренды офисов в центре от 900, а магзинов от 1200 за м2.

Какие мнения по этому проекту господа и дамы пишите, реально собираюсь этим заняться, очень важно ваше мнение и конструктивная критика.

Да кстати это повсеместно использутся, но в основном фирмы делают для себя. еще достаточо много мест в любом городе где это можно поставить как бизнес. Делай и сдавй в аренду или продавай как кому нравится.

Уважаемый,вы не учли расходы на:1. Вывод квартиры из жилого фонда в нежилой.2.Наем рабочей силы для постройки.3.Самое главное-узаканивание пристройки,а это требует немалых капиталовложений,львиной частью на взятки,чем ближе к центру,тем дороже.И это еще не факт,что узаконят.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Luck от 18 Апрель 2008, 10:57:08
Скачилов А.В.
Пытаюсь проработать эту тему, вы ее расписали более четко и немного цифр дали (мне было лень, вроде и так понятно все).
Рисуются следующие проблемы:
1. Квартиры на первом этаже которые подходят для этого варианта изначально стоят дороже, все понимают для чего их покупают. (не большая проблема в дальнейшем все равно перекрывается прибылью)
2. Перевод в нежилой фонд (проблема маленькая действительно около 400 т.р. и время)
3. Согласовать пристрой (вот это проблема достаточно серьезная из-за корумпированности, нужно искать связи, давать взятки и т.д. простые участки продают через аукционы а такие нет. И еще подписи жильцов дома надо собирать (или подделывать :) ), что они не возражают против пристроя) и пристраивать выгоднее по больше м2 и желательно повыше 2-3 этажа, поскольку в итоге заработать получится именно за счет пристроя. В квартире предположим стоимость 1м2=65-85 т.р. а стоимость в пристрое если считать без учета согласования только по материалам и работе то 1м2=15-20 т.р. а продать уже готовое помещение можно будет по цене 1м2=80-90 т.р. (цифры для ЕКБ) Дальше можно посчитать, получается выгоднее купить маленькую квартиру и пристроить по больше м2.

Причем потом есть еще вариант получения прибыли, можно потом взять кредит в банке уже под полученное помещение которое будут оценено по рыночной цене и те 70-80% которые предложит банк можно использовать для постройки следующего помещения а это сдать в аренду и выплачивать кредит из получаемой арендной платы.

В целом если решить 3 проблему, то можно точнее посчитать рентабельность такого проекта, но на первый взгляд рентабельность должна быть очень высокой.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Kuk от 25 Май 2008, 14:48:32
Товарищу Скачилову и др.  :)
Идея конечно хорошая, но есть масса НО, которые могут свести на нет всю прибыль:
1. Цены на квартиры на первых этажах, которые могут быть использованы под офис изначально стоят ГОРАЗДО ДОРОЖЕ квартир на других этажах, например в нашем городе в 2-4 раза (особенно это ощущается в центре города). Так, если жилой фонд у нас в центре стоит 2,6-3,5 тысячи долларов за метр квадратный, то нежилой фонд там же - 5-10 тысяч долларов.
2. Перевод из жилого фонда в нежилой: если у вас жилая квартира в залоге (ипотека), хрен вам банк позволит перевести ее в нежилой фонд, так как это изменение назначения кредита!
У вас ведь кредит жилищный, а прийдется его переводить в коммерческий (под нежилое помещение) - а это совершенно другие проценты годовых и другой срок кредитования (например в наших банках он(срок кредитования) в 2 раза меньше, чем обычный жилищный). К тому же прийдется по новому оформлять залог на помещение, так как изменятся документы на нежилой фонд.
3. Пристройка.  :) Вы пробовали хоть раз реально согласовать все разрешительные документы ДО осуществления строительства пристройки во всех государственных курирующих организациях(начиная от Исполкома, Архитектуры и т.д.)? Догадываетесь хотя бы приблизительно, сколько это будет стоить? Могу заметить - у нас в городе стоят несколько 5ти-этажных офисных зданий, которые хозяева НЕ могут официально ввести в эксплуатацию, так как не получили всех необходимых разрешений... И это при ИХ бюджетах на строительство... Хотите с ними потягаться?
Соответственно, никто снимать такое проблемное помещение под офис/банк/другое НЕ будет.
Конечно, если у вас город не миллионник, то возможно вы все эти согласования решите на раз-два-три, хотя я в этом глубоко сомневаюсь - какой русский не любит быстрых денег?  :)
4. Никакой банк не возьмет вашу пристройку в залог, пока вы ее официально не узаконите(в том числе по БТИ), а головняк с залоговым недостроем банку нафик не нужен...
5. Кстати, у ВСЕХ жильцов дома прийдется получить разрешения на вашу пристройку. А "наши" жильцы/соседи ОЧЕНЬ любят деньги, особенно если увидят ваш проект и к чему вы клоните со своей пристройкой...  А если подделаете подписи - грамотные соседи потом могут отсудить у вас кругленькую сумму, а кроме того суд может и статью влепить за подделку документов... Оно вам надо?
6. По поводу наличия одной стены для пристройки... Я бы на это не расчитывал так однозначно!
Во-первых, есть строительные нормы и правила, а во-вторых - как вы будете плиты перекрытия пристройки крепить к наружной стене дома? Разрушать несущую стену для крепления/укладки ваших плит перекрытия вам никто не позволит(и в первую очередь сами жильцы верхних этажей над вашей квартирой), при неумелых/непрофессиональных действиях в этом случае несущая стена дает серьезные трещины! (сам видел такие "шедевры").
Так что стеночку прийдется свою пристраивать...  :)
7. Состояние пристройки должно быть как минимум "евро" или "под евро" с соответствующими коммуникациями, иначе серьезные арендаторы (банки и другие) у вас снимать его просто не захотят.
Кроме того, в пристройку (а это по вашим словам 50-150м2) прийдется заводить отопление, освещение и т.д. А это соответственно: проект, согласование, монтаж и прочее..
8. Если предыдущие 7 пунктов вас совершенно не напрягают и у вас "подвязки" во всех нужных организациях и структурах, а также есть необходимая сумма для решения всех этих и другиих возникающих проблем, то полный вперед!  :)
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Korona от 13 Сентябрь 2008, 20:29:36
Идея полный бред.
1. Все такие участки в аренде, или в собственности, получить в аренду почти не возможно
2. Если расчитываешь построить самовольно и потом ввести в эксплуатацию, то это тоже не выйдет
3. Коммуникации придется отдельно подключать, если тянуть из квартиры, у тебя ни один техник из БТИ не примет помещение
Самый адекватный вариант купить участок, у нас в городе 1сот. стоит 1млн. нужно купить примерно 30сот. построить 1М2 стоит 18000р (кирпич) + отделка, ну это кому как нравится.
Итог 35400000р + отделка + проект + ввод в эксплуатацию и т.д. и т.п.
Посчитали? На выходе 600М2, 2 этажа
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: Алекс ру от 13 Сентябрь 2008, 23:57:40
Чёто Вы увжаемый загнули про стоимость стройки в 18000 руб.
Я строю в подмосковьи  2000-3000 руб.-стройка +материал столькоже.
Подвод коммуникаций 200000- 300000 руб.- газ. Остальное дешевле.
Отделка 1000 р.-работа +1000 -1500 р.-материал.Отделка это штукатурка ,стяжка и электрика.Всё остальное это уже чистовая ,которую делает арендатор и которому никогда не угадиш с цветом обоев.
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: matvs от 15 Сентябрь 2008, 23:09:39
Цитировать
Итог всего этого
1. Квартира 2-3 комнаты стоимостью (у нас) от 2500000 до 4000000 в зависимости от района.
2. самое главное пристрой 50м2 каждый этаж итого 100-150м2 в зависимости от этажности стоимость от 6000000 до 10000000. если учесть все стройматериалы (планируется возводить пристрой из пенобетона ли полистиролбетона,стоимость 2800-3500 за м3) то строительство данного прстроя обойдется окло 2000000-2500000 руб.)
3. а далее считайте сами сколько прибыль и как ей распорядиться. данное помещение можно сдать в аренду, к примеру у нас в городе стоимость аренды офисов в центре от 900, а магзинов от 1200 за м2.
Нужно еще проект сделать, и без архитектора не обойтись. Вот расценки на проектирование, которые нужно вчитывать:
цензура (утомил)  
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: divan от 23 Сентябрь 2008, 18:11:07
1. земельный участок
2. 1 м.кв. под ключ 10 т.р. (если супер круто то до 15 т.р. дойдет квадрат)
3. проект 100 т.р. для офисного здания 2-3 эт.
в итоге от 400 до 800 м.кв.
сдается в аренду по цене 350 руб. м.кв. и за два-три года окупается.

Оптимальная цена аренды для регионов 350 руб. за 1 м.кв. площади
Название: Re: И снова недвижимость но есть идея !
Отправлено: stalnoi от 16 Август 2012, 23:47:03
Во всех городах выкупаются первые этажи проспектов и центральных улиц и сдаются в аренду под под трговые объекты, оказание услуг ит.д.