Идеи Малого Бизнеса

Открыть свое дело => Реализованные проекты: известные имена, реальные факты => Тема начата: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 17:14:49

Название: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 17:14:49
Описываю свой реальный опыт + опыт знакомых профессионалов

Сразу скажу, что на строительстве можно и не заработать много денег, т.к. в различных регионах ситуации могут различаться. Эту тему ещё разберем в свое время
Но в среднем по рынку если строить самостоятельно, то себестоимость составляет около 50%-65% от продаваемых домов.
Речь идет именно о самостоятельном строительстве без найма специалистов и различных бригад. Нанимать необходимо только помощников за зарплату, а не "специалистов по тарифу".

Теперь о наиболее пугающей части!
Построить дом не так сложно, как кажется сначала. Это получится у любого здорового мужчины/юноши. Не уверен про женщин, т.к. сам ею не являюсь :) и такого опыта нет.
Найти денег на строительство первого объекта куда сложнее, чем построить его. Но и это решаемо.
Не боги горшки обжигают, всё возможно.

Я в этой теме опишу свой опыт о том, как построить, и как выгодно продать свой дом.
Буков будет ОЧЕНЬ много. Но иначе никак.
Опыт не только мой, я общался со многими профессионалами и специалистами.
Уверен эта тема будет полезна не только тем, кто хочет на строительстве зарабатывать, но и тем, кто хочет построить дом себе
Свой частный дом это очень здорово! Хотя привыкшему жить в квартире по началу эта идея может показаться не очень интересной, но это пока не поживешь сам и не увидишь.
Итак, старт темы.

Постараюсь быть максимально информативным, если есть вопросы - задавайте
Писать постараюсь регулярно, но сами понимаете могу делать перерывы в связи с другой деятельностью
первая часть статей уже готова и я их постараюсь поскорее выложить, а остальное дописать
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Алексей Полярный от 11 Февраль 2014, 17:45:01
Подписываюсь. Спрашивать пока не о чем.  :)
Название: Выбор земельного участка
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 17:47:41
Выбор земельного участка

При покупке земельного участка желательно заранее определить зачем Вам дом. Чтобы жить в нем всю жизнь или для того, чтобы продать его позже.

Если покупать для себя

Если Вы строите дом для себя, то почти всё не важно. Удаленность от центра города (или его границы), качество дорог, наличие автобусных остановок по близости и прочие вещи. Это важно, но не очень.

Раньше я считал, что чем дальше от центра города, тем хуже. Но уже через пару месяцев постоянных поездок на стройку я понял, что это не важно.
 
Дело в том, что чтобы проехать через центр города, можно потратить час времени в пробках и на светофорах. А чтобы за городом удалиться на 5км или 10км, надо потратить всего 5 минут спокойной езды. Может быть Вы не согласитесь с этим сейчас, но пожив за городом это становится очевидно.

Для своего дома важно, чтобы рядом были люди, нормальный проезд, электричество неподалеку (до дома придется проводить за свой счет от высоковольтки, а каждый столб стоит около 350$ в зависимости от региона) и нормальные соседи. С соседями бывают целые войны! Некоторые сходят с ума от своей собственности. Поэтому лучше познакомиться с соседями до покупки земли.

Качество почвы и дорога до самой границы участка не так существенны. Совсем болото, конечно, это плохо. Но вообще можно привезти любую отсыпку, разровнять и привести в хорошее состояние почти любой участок. Чем он ровнее, тем это будет дешевле.

Дорогу до участка можно сделать самостоятельно, хотя это тоже платно. Около 100м дороги (без асфальта разумеется) мне обошлись примерно в 2200$, но здесь большая зависимость от местности и региона.

Короче говоря, все проблемы решаемы… за Ваши деньги.

Уборка снега – это всегда будет проблема. С вероятностью 99% решать её придется самостоятельно. Ничего страшного, купите за 5000$ снегоуборочную машину. Дорого? Ну тогда лопатой его, лопатой!

Но вообще, раскидав однажды снег вручную, Вы несомненно пойдете в магазин, чтобы купить снегоуборочную машину. В первые часы после ручных раскопок Вы будете готовы поменять на такую машину свою почку.

Важно вот что! Большинство снегоуборочных машин очень плохи. Как, впрочем и всё созданное людьми в этом мире и только каждый человек по-своему хороший. А вообще интересно, как хорошие люди делают плохие вещи??? Но не будем уходить от темы...

Покупайте японскую технику. Самое важное отличие – это расположение ножей относительно ковша. У японцев ножи расположены на самом краю, а у других производителей они уходят немного вглубь. Проблема возникает в тот момент, когда ковш упирается в мокрый спрессованный снег или ледяную корку. Тогда вся машина застревает, т.к. ножи просто не доходят до снега впереди. А у японцев с этим нет проблем. Иногда кажется, что ими можно валить лес (не советую).
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 17:51:05
Если покупать для продажи

Если покупать для будущей продажи дома, то важно всё!

И если Вы не олигарх подпольный, то я уверен, что первый дом Вы продадите. Уж больно лакомый кусочек. Поэтому лучше выбирать земельный участок по более жестким критериям.

Прежде всего дороги. Понятное дело, что чем ближе к городу, тем лучше. Но важно еще, чтобы хорошие дороги проходили рядом с домом. И желательно, чтобы были автобусные остановки рядышком. На всякий случай.

Если кто-то покупает дом, то он имеет деньги. Так уж повелось! И за свои деньги (не малые) люди хотят получить огромный терем посреди центральной городской площади. Ведь это люди, которые не жили еще за городом и мыслят шаблонами каменных муравейников.

Важно ещё понимать кто клиент. Так как Вы строите не элитку, то покупать её будет типичный представитель среднего класса. Он – служит Родине, она – бухгалтер. Хорошие люди, но бедные. Поэтому понтов выше крыши, а денег нету. И если уж они нашли деньги на дом, то требования и придирки будут по полной программе. Они ведь первый и последний раз такой суммой оперируют.

А клиент всегда прав! Любые попытки в чем-то переубедить клиента будут восприняты как желание впарить ерунду.

Короче говоря, земельный участок должен быть у дороги, у большой. Это важно! И Важно, чтобы эту дорогу чистили зимой. Конечно, её будут чистить так медленно, что всё равно это все жители делают самостоятельно, но об этом они узнают чуть позже, когда придет зима. Дело в том, что городские власти не успевают чистить снег так быстро, как людям хочется. Но чистить должны! Как минимум официально этот район.

Зато требование к соседям резко снижается. Всё равно на продажу. А вдруг у покупателей как раз будет схожий характер и они станут друзьями?!

Перед покупкой можно опросить своих знакомых о том, хотели бы они жить в том районе и почему. Так можно получить общественное мнение, которое и будет более верным. Не нужно переделывать это мнение, надо его просто использовать как подсказку.

Важно какой участок по форме. Чем квадратнее, тем лучше, т.к. на вытянутых сложно разместить дом и прочие дела (ведь от границ участка до дома должно быть минимум по 3 метра по норме). Участок должен быть ровным, не затапливаемым весной, не располагаться в низине, не должно быть уродливых строений вокруг… В общем, всё должно быть хорошо.

И ещё есть маленький нюанс в отношении земли. Если это ИЖС, то Вы напрямую с городом будете договариваться о подключении электричества, газа, связи и проч. Это, кстати очень долгий процесс, но идет сам собой (почти). Если же земля не предназначена для ИЖС, а является садоводческим угодьем или чем-то типа «The Dacha», то с городом договор у всего общества в целом. И это значит, что если там не хватает мощностей, то Вы можете получить, например, всего 3Квт на свой дом и никак не больше. Это надо узнавать заранее.

Лучше всего это узнать у соседей. Какие есть проблемы с электричеством, связью и прочими штуками. Помимо этого можно узнать как глубоко находится вода и какого она качества, а также устройство их септика. Если вода слишком глубоко и слишком плохая, то это печально. Хотя фильтры наверное спасут, а фильтры будут стоять в любом случае. Но вот глубина скважины это примерно 150$ за метр бурения, хотя как и всё зависит от региона. А септик может не избавляться от воды, если почва слишком глинистая и тогда надо предусмотреть возможность принудительного сброса воды в дренажную канаву.

Ну, вроде в основном всё. Дело не хитрое. Земля и есть земля.
Название: Добавлю вот что
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 18:00:08
Добавлю вот ещё что

В обычном "нормальном" бизнесе у предпринимателя всегда очень шаткое положение в настоящем и туманные в будущем.
Постоянно приходится как бы брести без фонарика в ночном лесу

Строительство в этом плане намного проще
После завершения у Вас как минимум на руках будет весьма ценный актив и  с ним понятно что делать
Не удается продать, можно сдать в аренду или заложить в банк или много чего еще (хотя не так и много)
Всё просто и прозрачно. Поработал - получил

И если регион не загибается в нищете (если загибается, то стройте в соседнем), а руки растут из плеч (хотябы не ниже талии), то всё будет хорошо
Здесь бизнес-риски очень малы, а ситуация прозрачна
Хотя и перспективы ограничены при таком подходе
Это что-то вроде фриланса. Но фриланса элитного
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Lanc от 11 Февраль 2014, 18:08:01
Стройка с покупкой земли накладно выходит по вложениям, не проще уже строить на земле заказчика по его проекту?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Алексей Полярный от 11 Февраль 2014, 18:20:25
Тоже думаю без опыта с землей и документами лучше не заморачиваться. Как расширение дела потом - да. Я так понимаю сейчас самый заманчивый сегмент - каркасное строительство?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 18:25:48
Стройка с покупкой земли накладно выходит по вложениям, не проще уже строить на земле заказчика по его проекту?
С этого можно начать, если нет денег на свой полный проект. Как вариант да. Но лучше найти на свой, я опишу несколько возможностей позже. Хотя всё просто - займы, банки, инвесторы и т.п.

Вообще строить под заказ очень и очень сложно.

1. Придираться клиент будет по полной программе, хотя сам же постоянно будет на всём экономить
2. Сложно точно расчитать смету, т.к. стройматериалы постоянно дорожают (я пока строил один объект некоторые материалы выросли на 30% - 4 месяца)
3. Нередко клиент недоплачивает конечную суму, т.к. считает, что либо дорого, либо не идеально, а вообще жадность, а точнее даже нехватка средств на полную стройку. Многие платят вначале надеясь на авось в конце и это невозможно контролировать
4. Придется строить то, что хочет заказчик. А часто он хочет полную ерунду, которую сам потом не захочет выкупать и будут постоянные перестройки по ходу дела. Но вначале он хочет именно по своему плану!

Короче говоря это очень хлопотно. Намного сложнее, нервознее и непредсказуемее, чем полностью построить объект и продать покупателю
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 18:28:34
Тоже думаю без опыта с землей и документами лучше не заморачиваться. Как расширение дела потом - да. Я так понимаю сейчас самый заманчивый сегмент - каркасное строительство?
Без опыта, а тем более денег, делать всё с нуля до полного цикла страшнее. Только и всего.
Но это лучше. Намного.
Именно про каркасники я и напишу, но вообще материал стен не так важен. Несмотря на разницу цен различных материалов, стены дома это очень небольшая часть общих затрат на полный цикл.
Строить можно из чего угодно, но каркасники близки к идеалу для домов среднего класса цен. Хотя конечно же идеальных строительных технологий еще не придумали
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Lanc от 11 Февраль 2014, 18:35:28
3. Нередко клиент недоплачивает конечную суму, т.к. считает, что либо дорого, либо не идеально, а вообще жадность, а точнее даже нехватка средств на полную стройку.
Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 11 Февраль 2014, 18:42:54
3. Нередко клиент недоплачивает конечную суму, т.к. считает, что либо дорого, либо не идеально, а вообще жадность, а точнее даже нехватка средств на полную стройку.
Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...
Да, всё так и будет.
А потом нервотрепка при переговорах с клиентом, недели и месяцы обещаний (никто  ведь не отказывается платить в грубой форме), а потом возможно непростой суд, где надо доказать, что всё было сделано точно и в срок и у заказчика нет претензий и он подписал акт. При желании клиент с вероятностью 95% к чему-то сможет прикопаться относительно объективно.
Но вообще я не говорю, что деньги невозможно вытащить из заказчика. Иногда немозможно, но часто это просто займет много времени и нервов. Очень много.
Как вариант стройка под заказ это вполне себе неплохое дело.
Здесь даже по большому счету чуть поменьше финансовых рисков, хотя трудно определить так вот наугад, ситуации бывают разные.
Точно скажу лишь одно - я никогда не буду строить под заказ.
Знаю нескольких людей, кто строил так вначале, но потом отказался и вспоминает как кошмарный сон этапа становления (но тем не менее эти этапы действительно помогали встать на ноги)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: admin от 11 Февраль 2014, 22:40:45
Отличный фотоотчет про строительство частного дома - http://juicy-fruit.livejournal.com/115800.html
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Alex19821982 от 11 Февраль 2014, 23:43:21
Подпишусь, сам с того года в стройке))), только в своей, но и как тему для бизнеса рассматривал.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: djon 12 от 12 Февраль 2014, 04:01:57
Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...
официальный договор НИКОГДА не был гарантией оплаты! это только гарантия того что вы сможете подать на него в суд... да и после суда, есть вероятность получать деньги по 1т.р. в месяц до второго пришествия...
кто-кто а Абрамович должен это знать  ;D
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Lanc от 12 Февраль 2014, 07:00:49
Думаю, перед началом работ нужно заключить официальный договор, прописать сумму за выполняемую работу, и тогда ему придется все отдать, а расходы на материалы это уже головняк заказчика...
официальный договор НИКОГДА не был гарантией оплаты! это только гарантия того что вы сможете подать на него в суд... да и после суда, есть вероятность получать деньги по 1т.р. в месяц до второго пришествия...
кто-кто а Абрамович должен это знать  ;D
Это хотя бы обезопасит от кидалова и побудит к оплате всей суммы...
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Алексей Полярный от 12 Февраль 2014, 08:43:43
Тоже думаю без опыта с землей и документами лучше не заморачиваться. Как расширение дела потом - да. Я так понимаю сейчас самый заманчивый сегмент - каркасное строительство?
Без опыта, а тем более денег, делать всё с нуля до полного цикла страшнее. Только и всего.
Но это лучше. Намного.
Именно про каркасники я и напишу, но вообще материал стен не так важен. Несмотря на разницу цен различных материалов, стены дома это очень небольшая часть общих затрат на полный цикл.
Строить можно из чего угодно, но каркасники близки к идеалу для домов среднего класса цен. Хотя конечно же идеальных строительных технологий еще не придумали

Согласен с тем что стены не дороги (опять же в зависимости от материалов). Но в каркасе есть и другие плюсы в деньгах - проще фундамент, быстрее и проще возводится, теплее при соблюдении технологии.
Средний класс цен? А из чего самые дешевые дома строятся?
И еще говорят каркас мыши едят? Миф?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 10:19:02
Цитировать
Согласен с тем что стены не дороги (опять же в зависимости от материалов). Но в каркасе есть и другие плюсы в деньгах - проще фундамент, быстрее и проще возводится, теплее при соблюдении технологии.
Средний класс цен? А из чего самые дешевые дома строятся?
И еще говорят каркас мыши едят? Миф?
Про различные материалы я наверное позже пост отдельный напишу.  Хотя всё про всё никто не знает, но кое что интересное есть.
У каркасника много достоинств это правда. И есть недостатки, как и у всего.

Существует много строительных технологий и идей и я точно не знаю что самое дешевое. Делают дома в 40-футовых контейнерах например и это очень дешево (и стремно).
Но для людей среднего достатка это всё продать не получится, поэтому всерьез этим заниматься не стоит. Хотя есть фирмы, где такие вещи поставлены на поток.

Что касается мышей и крыс, то это правда. Если утеплитель пенопласт, то его едят, а если минвата, то просто вьют в ней гнезда.
В любом частном доме из любых материалов будет проблема с мышами и крысами.
Точнее это будет проблемой, если не решать. Но их травят, устанавливают отпугивающую электронику, заводят котов в конце концов или ужей.
Короче мыши и крысы это беда, но с ней можно бороться

Я продолжу про строительство
Название: Подготовка участка к постройке
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 10:28:48
Подготовка участка к постройке

Не понял как вставить фотографии, поэтому будут только буквы

Начнем с юридических тонкостей

Если Вы купили землю под ИЖС, то скорее всего это не собственность, а аренда. Потому что нельзя землю брать в собственность пока на ней не будет построен дом, одобренный министерством. Дачу можно, ИЖС нельзя (в России в 2013г прим. от меня).

В разных регионах ситуация может быть различной, поэтому юридические тонкости могут отличаться. Но в целом так всё и будет. То есть по-разному.
 
В общем, не нужно пугаться аренды на 1 год (вообще дают на 2,3 или 5, но остаться может последний год). Её всегда можно продлить. У частных лиц очень-очень редко что-то забирают. Вот у предпринимателей да – их государство и общество доит как может и как не может, но хочет. Хотя это другая история. Короче говоря, покупайте смело землю в аренде даже, если остался короткий срок до конца аренды.

Правда, стоимость аренды может возрастать с каждым годом или продлением, если земля не используется по назначению. Так что дом строить придется.

При покупке составляете договор купли-продажи и акты приемки-передачи денег. Потом с этим всем идете в министерство (вот тут точно в каждом регионе по-своему) и пишите заявление на смену владельца. Здесь подписывает и продавец и покупатель, после чего покупатель больше не нужен и Вы продолжаете с бумажками бегать самостоятельно.

Можно всё сделать через юристов или риэлторов, но я на всякий случай опишу что к чему. Не очень сложно, не очень хлопотно, но очень долго.

После подачи заявления в первое министерство, придется подождать месяц. Там бумажку будут подписывать ровно один месяц. Затем надо пойти в росреестр и подать заявление на то, что подано заявление на смену владельца. Это займет второй месяц. Потом надо отнести бумажку, подтверждающую то, что росреестр в курсе Вашей сделки обратно в первое министерство, где она снова будет лежать месяц пока её не подпишут. После чего нужно оформить разрешение на строительство. Там Вы укажете какой примерно дом будет стоять на участке. Там бумажка снова сколько-то поваляется. Помимо этого необходимо заключить свой договор с городом об аренде земли и получить собственный лицевой счет для возможности оплаты аренды.

Всё это займет около полугода времени. В каждом министерстве и ведомстве Вам надо будет заплатить пошлину за их операцию. Они ведь тоже хотят кушать и работают не бесплатно. А работают они очень много и трудно. Целый месяц подписывают Вашу бумажку. Это, считайте, целый месяц всё министерство на Вас работает! А стоит это совсем недорого. Это называется создать рабочие места государством и распределить нефтедоллары по населению. Вот так это и происходит. Создают бесполезные, громоздкие и медленные функции, зато все при деле и зарплата в семьи идет! Не полапаешь – не покакае… То есть не потопаешь – не полопаешь.

После этого Вы станете полноценным недособственником (арендатором) земли у Государства Великого.

А тем временем стройка кипела и работы шли

Пока все эти бумажки ползают черепашьим галопом по бюрократическому аппарату издевательства над народом, можно и нужно начинать процесс строительства своего дворца нерукотворного.

Эх, хорошо иметь домик в деревне! Подумал змей Горыныч, слезая с …. А, впрочем, сегодня не о том.

Если Вы купили нормальный участок, то он стоит на каком-то расстоянии от дороги и имеет не идеальный вид. Если Ваш участок лучше нормы, то хорошо. Если хуже нормы, то это тоже нормально. В общем, любые проблемы решаемы. Не бойтесь ничего, кроме нехватки денег.

Счастье, конечно не в деньгах, но в их отсутствии – несчастье!

Чтобы выкорчевать деревья, можно нанять специальную бригаду высококвалифицированный помогателей из ближнего зарубежья. Они помогут с чем угодно, особенно, если не нужна высокая точность и аккуратность.

Когда я позвонил человеку, который занимается покосом травы, то знаете, что он у меня спросил? Какие сорта травы растут на участке? Ему надо знать, какие насадки брать на косилку! Тогда это показалось смешным, но скоро я знал, какие сорта у меня растут, в какие сезоны набирают максимальную массу и какие насадки для них нужны. Человек, который косил траву рассказал, что мечтает набрать людей и открыть свой бизнес по покосу травы. Это мне кажется смешным до сих пор, но что поделать, каждый живет в своем мире. В общем, Повелитель травы всё сделал за 4 часа на небольшом участке, потратив при этом около 5000 моих рублей и ровно один миллион собственных отборных матерных слов.

Что касается деревьев, то Вы можете купить бензопилу (хорошая штука, кстати) и спилить всё самостоятельно. Потом вызвать погрузчик-экскаватор для корчевания пней или другую технику на свой вкус. Так Вы приведете участок в подготовительный вид.

Затем надо будет всё это заровнять. Где-то засыпать, где-то подкопать… Участок должен быть ровным, иначе некрасиво, неудобно и просто стремно.

С этим нет проблем. В газетах и в интернете куча людей предлагает услуги по доставке любых грунтов, услуги погрузчиков, экскаваторов и вообще всё, что угодно вплоть до бескорыстной любви к Вашим деньгам.

Если Вам надо засыпать чем-то твердым, то это скальник, если мягким, то чем-то другим. Существует много видов почвы, которая по цене различается не сильно. Я отсыпал скальником. Это смесь камней с глиной, которая годится как для прокладывания дороги к участку, так и для выравнивания участка. Хороша штука, но камни там попадаются очень большие (могут до пол тонны доходить). Всё это аккуратно разровняет погрузчик и выглядеть будет нормально и под ногами прочно и надежно. Но копать это дело будет практически невозможно вручную и даже бурильная техника будет испытывать сложности. Поэтому хорошо, когда сильно поднимать и ровнять участок не нужно. А, если нужно, то нет проблем, но лучше сразу по горячим следам выкопать (или хотя бы подкопать, не оставив там слишком больших булыжников) яму под септик и подземных коммуникаций, а для этого план должен быть сразу, но об этом в другой раз.

Вообще про разные сорта почвы, их отличия и области применения Вы можете спросить у тех, кто предлагает услуги по доставке. От скалы до песка любые фракции возможны. Они возят эту землю и видят как и куда её используют люди. Я использовал всего 2-3 сорта и сам не представляю что у них ещё есть в ассортименте и зачем.

Стоят услуги техники и объемы почвы не дорого и использовать их надо не стесняясь. Привести участок в нормальный, хороший вид перед стройкой это очень важно. Не оставляйте на потом пробелы, а то они любят восполняться проблемами.
Название: Re: Подготовка участка к постройке
Отправлено: admin от 12 Февраль 2014, 11:07:27
Не понял как вставить фотографии...


См. - http://homeidea.ru/index.php?topic=1254.0
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: клан от 12 Февраль 2014, 12:33:43
Сам хочу строить дом для продажи, но в СНТ. Почему тему назвали "от миллиона в первый год", что с вторым, третьим годами?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: catbataysk от 12 Февраль 2014, 13:03:06
Мой товарищ занимается таким бизнесом. Участок берет не менее 5-6 соток, затем его делит. Правда, дома не каркасные ставит, а кирпичные. Что-то сам делает, на что-то нанимает
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 13:26:55
Сам хочу строить дом для продажи, но в СНТ. Почему тему назвали "от миллиона в первый год", что с вторым, третьим годами?
Большого роста прибыли здесь ждать не стоит.
Максимум получится строить 2 объекта в год, что даст прибыль 2-3 млн
Это очень будет тяжело физически, но 100 000$ (3 млн руб) в год это вполне неплохо, учитывая, что несколько месяцев отпуска каждый год и очень низкие риски (относительно конечно бизнеса, а не работы по найму)
Можно, конечно, придумать какое-то развитие бизнеса, но само строительство качественно и дешево делегировать не получится.
Так что лучше чем-то приторговывать в попутных направлениях
Короче от 1млн в первый год это очень и очень вероятно. А дальше я не обещаю, только и всего :)
Но уж точно убытков дальше не будет никаких
Элитный фриланс
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 13:35:01
Мой товарищ занимается таким бизнесом. Участок берет не менее 5-6 соток, затем его делит. Правда, дома не каркасные ставит, а кирпичные. Что-то сам делает, на что-то нанимает
Здесь наверное какая-то опечатка. 5 соток поделить нельзя, т.к. постройка на 3х сотках не пройдет нормативы ИЖС и дом не зарегистрируют. Хотя могут быть какие-то особо хитрые нюансы, которых я не знаю. Но я их не знаю и мне интересно как регистрируют такие дома на таких участках. Ну если только совсем маленькие дома в в самом центре идеального квадрата. Впрочем, это не важно. Вполне возможно, что есть много разных вариантов для бизнеса, я же опишу как строить дом. А уж какие размеры ему придавать и куда втыкать это на вкус и цвет фломасетры разные. Чем больше разнообразного опыта изучите, тем больше прибыли извлечете (прим. Капитана Очевидность).
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Alex19821982 от 12 Февраль 2014, 13:44:12
Мой товарищ занимается таким бизнесом. Участок берет не менее 5-6 соток, затем его делит. Правда, дома не каркасные ставит, а кирпичные. Что-то сам делает, на что-то нанимает
5 - 6 соток на сколько можно разделить? Сам строюсь на 6 сотках. Земли не хватает даже баню поставить. А так во всех регионах есть свои нормативы минимального участка. У нас например 6 соток. То есть 12 соток можно разделить на 2 по 6. А вот 11 без суда уже не разделить.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: poulzibb от 12 Февраль 2014, 13:46:45
В большинстве своем - те, кто на этом зарабатывает, делают так:

1. Участок под ИЖС берется в аренду у государства (приобретается право на торгах заключить договор аренды как минимум на 5 лет). Это гораздо дешевле, чем покупать у собственника. К примеру, участок 10 соток, в непосредственной близости от областного центра (от 5 до 15 км), может "стоить" в аренде (начальная цена) - от 40 000 руб в год. В результате официальных торгов, такие участки некоторые "покупают" обозначив арендную плату в 150 000 - 250 000 руб в год. Бывает и выше стоимость. Для сравнения - аналогичный участок в собственности частники могут продавать за 600 000 - 1 000 000 руб.

2. Чтобы потом заработать на перепродаже, необходимо на арендованном участке в первый же год построить строение (дом, коттедж, таунхаус) хотя бы до 70% готовности (тут могу ошибаться, каким образом определяется процент готовности, я не знаю...). Затем строение регистрируется и оформляется в собственность.

3. Далее, после оформления собственности на дом, оформляется в собственность и арендованный участок.  У меня пока только теоретические знания, поэтому всё только в общем виде. Знаю что, при оформлении нужно будет оплатить государству определенный процент от кадастровой стоимости участка. Она как правило намного ниже рыночной стоимости. Процент везде разный, например у нас в области всего пока 3%. Почему нужно строить дом в первый же год - это для того, чтобы на последующие  не платить аренду.

Как правило - на строительстве и перепродаже можно заработать до 100% от вложенных средств. При этом конечно, если пользоваться своими силами.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: catbataysk от 12 Февраль 2014, 15:00:38
Мой товарищ занимается таким бизнесом. Участок берет не менее 5-6 соток, затем его делит. Правда, дома не каркасные ставит, а кирпичные. Что-то сам делает, на что-то нанимает
Здесь наверное какая-то опечатка. 5 соток поделить нельзя, т.к. постройка на 3х сотках не пройдет нормативы ИЖС и дом не зарегистрируют. Хотя могут быть какие-то особо хитрые нюансы, которых я не знаю. Но я их не знаю и мне интересно как регистрируют такие дома на таких участках. Ну если только совсем маленькие дома в в самом центре идеального квадрата. Впрочем, это не важно. Вполне возможно, что есть много разных вариантов для бизнеса, я же опишу как строить дом. А уж какие размеры ему придавать и куда втыкать это на вкус и цвет фломасетры разные. Чем больше разнообразного опыта изучите, тем больше прибыли извлечете (прим. Капитана Очевидность).
Не знаю как, но делил. Землю покупал у собственников, как правило в садоводческих товариществах в одном из спальных районов города. Обычно это пожилые люди, не имеющие сил ухаживать за землей. На участке, как правило, есть прописка, коммуникации и чего там еще сопутствует. Нюансов не знаю, но как-то так
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: клан от 12 Февраль 2014, 17:05:00
Еще вопрос. Сколько нужно вложить в строительство самого дома, без затрат на земельный участок, так как земля есть, правда СНТ.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 17:41:17
В большинстве своем - те, кто на этом зарабатывает, делают так:

1. Участок под ИЖС берется в аренду у государства (приобретается право на торгах заключить договор аренды как минимум на 5 лет). Это гораздо дешевле, чем покупать у собственника. К примеру, участок 10 соток, в непосредственной близости от областного центра (от 5 до 15 км), может "стоить" в аренде (начальная цена) - от 40 000 руб в год. В результате официальных торгов, такие участки некоторые "покупают" обозначив арендную плату в 150 000 - 250 000 руб в год. Бывает и выше стоимость. Для сравнения - аналогичный участок в собственности частники могут продавать за 600 000 - 1 000 000 руб.

2. Чтобы потом заработать на перепродаже, необходимо на арендованном участке в первый же год построить строение (дом, коттедж, таунхаус) хотя бы до 70% готовности (тут могу ошибаться, каким образом определяется процент готовности, я не знаю...). Затем строение регистрируется и оформляется в собственность.

3. Далее, после оформления собственности на дом, оформляется в собственность и арендованный участок.  У меня пока только теоретические знания, поэтому всё только в общем виде. Знаю что, при оформлении нужно будет оплатить государству определенный процент от кадастровой стоимости участка. Она как правило намного ниже рыночной стоимости. Процент везде разный, например у нас в области всего пока 3%. Почему нужно строить дом в первый же год - это для того, чтобы на последующие  не платить аренду.

Как правило - на строительстве и перепродаже можно заработать до 100% от вложенных средств. При этом конечно, если пользоваться своими силами.

Здесь всё намного проще
Продать участок можно без всяких строений, для этого не нужно его в собственность переводить, просто перерегистрируются права аренды
И да, здесь можно сделать 100% и 200% от вложений - хороший бизнес
Но есть один нюанс. В хороших районах участков не осталось.
А значит придется рисковать и брать участок там, где его могут потом не купить, а аренду платить придется за непроданный участок еще долгое время.
Я не хочу сказать, что дело гиблое. Дело хорошее! Просто надо быть очень осторожным и всё сделать правильно, а не на скорую руку. Надо быть в курсе рынка окресностей.
И нюанс, о котором мало кто знает. Можно зарегистрировать землю в собственность до постройки. Достаточно одного фундамента. Но с голым фундаментом только через суд. Хотя зачем это надо, лучше продавать не заморачиваясь
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 12 Февраль 2014, 17:43:43
Еще вопрос. Сколько нужно вложить в строительство самого дома, без затрат на земельный участок, так как земля есть, правда СНТ.
Здесь большая зависимость от региона.
Я буду в статьях приводить подробные примеры того, как рассчитать стоимость материалов.
А стоимость работы зависит от того, кто будет делать.
Если нанимать бригады или фирмы, то стоимость работы может даже превышать стоимость материалов на некоторых участках.
А если строить самому, наняв помощника, то это будет стоить одну зарплату в месяц.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Asiv-r от 15 Февраль 2014, 14:26:57
Читаю и такое чувство, что автор темы ни фига не в теме. Вот совсем не в теме. По крайней мере юридически вообще далеко от реальности пишет.

Первое же что резануло глаза:
"Если Вы купили землю под ИЖС, то скорее всего это не собственность, а аренда. Потому что нельзя землю брать в собственность пока на ней не будет построен дом, одобренный министерством. Дачу можно, ИЖС нельзя (в России в 2013г прим. от меня)."

- Отвечаю - полный бред - землю под ИЖС можно покупать, продавать, дарить даже если на ней и в планах ничего не построено (в России очень уже давно). Сам владею уже несколько лет участком со статусом ИЖС (и покупался он изначально с этим статусом) на котором не то что фундамента, проекта на дом еще нет. И ничего  - в свидетельстве ИЖС проставлено.

Далее про деление земли: Что значит нельзя делить 5 соток? ДА легко и не принужденно, а также 4 сотки тоже делятся напополам легким движением кадастрового сотрудника. И все прекрасно регистрируется по ИЖС, я Вам даже больше скажу, на участок в 4 сотки можно впихнуть 4 таунхауса (коряво получится, но примеры есть) и даже зарегистрировать все это как 4 отдельных дома с индивидуальными адресами и у каждого будет отдельное свидетельство на дом и землю(в размере 1 сотки). И все это в России матушке и все это давно работает в регионах.

Так что пока меня пугает автор тем, что в юридических вопросах пролет полный, что же будем слушать когда речь до строительства дойдет.... 
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: djon 12 от 15 Февраль 2014, 15:17:47
зря вы так.
он нормально владеет вопросом, очень интересно рассказывает и очень доступным языком.
а по земле- вы очень однобоко рассуждаете, есть федеральная, муниципальная и частная, и у всех разные моменты в продаже и аренде земли.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Alex19821982 от 15 Февраль 2014, 17:02:06
Далее про деление земли: Что значит нельзя делить 5 соток? ДА легко и не принужденно, а также 4 сотки тоже делятся напополам легким движением кадастрового сотрудника. И все прекрасно регистрируется по ИЖС, я Вам даже больше скажу, на участок в 4 сотки можно впихнуть 4 таунхауса (коряво получится, но примеры есть) и даже зарегистрировать все это как 4 отдельных дома с индивидуальными адресами и у каждого будет отдельное свидетельство на дом и землю(в размере 1 сотки). И все это в России матушке и все это давно работает в регионах.

Так что пока меня пугает автор тем, что в юридических вопросах пролет полный, что же будем слушать когда речь до строительства дойдет.... 
1. Это у вас по какому региону есть примеры, что законно можно разделить 4-5 соток? У нас в Свердловской области почти везде минимум 6 соток и без замуток их вам никто не разделит.
2. Интересно посмотреть как вы впихнёте на 4 сотки 4 дома))) Вы сами то понимаете что такое 4 сотки? Это 400 м2. Даже прикинуть что участок 20 м на 20 м что и являетчя 400 м2 или 4 сотки, то не понятно какие вы там домики будете ставить? 2*2? Плюс не забывайте у нас один закон во всей РФ касающийся отступов от межи домов и т.д. и это минимум 4 м. Так что не надо ля-ля. У меня у самого участок 5 соток, я дом построил и думаю что как kxit расположить что бы всё нужное уместилось, от бани уже отказался. Так что жду примера как вы разместите 4 дома на 4 сотках)))
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: nat76.06@mail.ru от 15 Февраль 2014, 19:16:41
Согласно полностью с предыдущим автором , работаю риэлтором, продали участок по документам было 6 соток, по факту , когда геодезию сделали,4.8 (ушлые соседи в тихаря оттяпали от участка, собственником ранее была очень пожилая женщина) в результате пошли к архитектору - он отказал давать разрешение на строительство ссылая на закон , что должно быть не менее, что то около 6 соток.......................в результате суд -решение -выдать разрешение из за того, что типа этого городская застройка давно сформированная,как то так......  а на 4 сотках четыре дома для меня например нонсес .....может быть 2 и по документам это будут доли.....другого способа оформить я лично не знаю....но наш закон как дышло.....может нашли способ обойти...
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Gorr от 15 Февраль 2014, 20:10:23
Интересно, подпишусь. :)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Asiv-r от 15 Февраль 2014, 20:41:05
Далее про деление земли: Что значит нельзя делить 5 соток? ДА легко и не принужденно, а также 4 сотки тоже делятся напополам легким движением кадастрового сотрудника. И все прекрасно регистрируется по ИЖС, я Вам даже больше скажу, на участок в 4 сотки можно впихнуть 4 таунхауса (коряво получится, но примеры есть) и даже зарегистрировать все это как 4 отдельных дома с индивидуальными адресами и у каждого будет отдельное свидетельство на дом и землю(в размере 1 сотки). И все это в России матушке и все это давно работает в регионах.

Так что пока меня пугает автор тем, что в юридических вопросах пролет полный, что же будем слушать когда речь до строительства дойдет.... 

1. Это у вас по какому региону есть примеры, что законно можно разделить 4-5 соток? У нас в Свердловской области почти везде минимум 6 соток и без замуток их вам никто не разделит.
2. Интересно посмотреть как вы впихнёте на 4 сотки 4 дома))) Вы сами то понимаете что такое 4 сотки? Это 400 м2. Даже прикинуть что участок 20 м на 20 м что и являетчя 400 м2 или 4 сотки, то не понятно какие вы там домики будете ставить? 2*2? Плюс не забывайте у нас один закон во всей РФ касающийся отступов от межи домов и т.д. и это минимум 4 м. Так что не надо ля-ля. У меня у самого участок 5 соток, я дом построил и думаю что как kxit расположить что бы всё нужное уместилось, от бани уже отказался. Так что жду примера как вы разместите 4 дома на 4 сотках)))


Приезжайте на ЮГ России. Вы удивитесь как далеко шагнуло впихивание невпихиваемого в местах где сотка земли смело и давно стоит более 1 миллиона рублей (иногда очень более).

По поводу 4х домов - я же писал, что у таунхаус, то есть фактически один дом с 4 квартирами и у каждой отдельный вход. Так вот по документам это давно оформляется как разные дома с индивидуальным почтовым адресом и индивидуальными свидетельствами на землю и недвижимость. То есть общедолевки там нет - у каждого все свое в плане свидетельств.

Далее про отступ от межи - ну не смешите мои тапки, лепится все впритык с отступом от межи в 50 см (а то и по меже, не терять же метр земли отступая по 50 см с обеих сторон). Закон говорите??? Нормы??? Нотариальное разрешение от соседа справа и слева и вуаля - стенка вашего дома стоит по меже. Все законно и легально.

Согласно полностью с предыдущим автором , работаю риэлтором, продали участок по документам было 6 соток, по факту , когда геодезию сделали,4.8 (ушлые соседи в тихаря оттяпали от участка, собственником ранее была очень пожилая женщина) в результате пошли к архитектору - он отказал давать разрешение на строительство ссылая на закон , что должно быть не менее, что то около 6 соток.......................в результате суд -решение -выдать разрешение из за того, что типа этого городская застройка давно сформированная,как то так......  а на 4 сотках четыре дома для меня например нонсес .....может быть 2 и по документам это будут доли.....другого способа оформить я лично не знаю....но наш закон как дышло.....может нашли способ обойти...


Приезжайте на Юг - поработайте риэлтором у нас - узнаете много нового про возможности плотной застройки в условиях неадекватных цен на землю.

Это для примера что все реально:

 http://rostov.life-realty.ru/country/country_417123

http://rostov.life-realty.ru/country/country_423919

http://rostov.life-realty.ru/country/country_418082

http://rostov.life-realty.ru/country/country_417122
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Алла Чка от 17 Февраль 2014, 00:08:51
Как интересно! Подпишусь. ;)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: клан от 17 Февраль 2014, 19:21:39

Далее про отступ от межи - ну не смешите мои тапки, лепится все впритык с отступом от межи в 50 см (а то и по меже, не терять же метр земли отступая по 50 см с обеих сторон). Закон говорите??? Нормы??? Нотариальное разрешение от соседа справа и слева и вуаля - стенка вашего дома стоит по меже. Все законно и легально.

С соседями понятно, а как быть, если участок граничит с землями общего пользования (дорога) и хочется реально в плотную к ней построить дом? Кстати, СНИП носит рекомендательный характер, а не правовой, поэтому с соседями можно договориться.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 17 Февраль 2014, 22:34:40
Читаю и такое чувство, что автор темы ни фига не в теме. Вот совсем не в теме. По крайней мере юридически вообще далеко от реальности пишет.

Первое же что резануло глаза:
"Если Вы купили землю под ИЖС, то скорее всего это не собственность, а аренда. Потому что нельзя землю брать в собственность пока на ней не будет построен дом, одобренный министерством. Дачу можно, ИЖС нельзя (в России в 2013г прим. от меня)."

- Отвечаю - полный бред - землю под ИЖС можно покупать, продавать, дарить даже если на ней и в планах ничего не построено (в России очень уже давно). Сам владею уже несколько лет участком со статусом ИЖС (и покупался он изначально с этим статусом) на котором не то что фундамента, проекта на дом еще нет. И ничего  - в свидетельстве ИЖС проставлено.

Далее про деление земли: Что значит нельзя делить 5 соток? ДА легко и не принужденно, а также 4 сотки тоже делятся напополам легким движением кадастрового сотрудника. И все прекрасно регистрируется по ИЖС, я Вам даже больше скажу, на участок в 4 сотки можно впихнуть 4 таунхауса (коряво получится, но примеры есть) и даже зарегистрировать все это как 4 отдельных дома с индивидуальными адресами и у каждого будет отдельное свидетельство на дом и землю(в размере 1 сотки). И все это в России матушке и все это давно работает в регионах.

Так что пока меня пугает автор тем, что в юридических вопросах пролет полный, что же будем слушать когда речь до строительства дойдет.... 
Можно землю и дарить и продавать, но эта земля будет не в собственности, а в аренде. Хотя может быть в не которых регионах и в собственность дают.
А что касается впихивания таунхаусов, то это очень сложная юридическая штука. Дом ИЖС должен соответствовать нормам, но у нас в стране многие нормы можно обойти путем нехитрых (а порой хитрых) манипуляций.
Дом же на две семьи и более (читай таунхаус) вообще могут не зарегистрировать (и не зарегистрируют так просто). Там уже нужны совсем другие бумажки. Всё решаемо, но не всегда и не очень просто и разные суммы стоимости.
Так что вопросом я владею нормально. Не нравится  - не читай.
Нравится критиковать - критикуй, нет проблем.
Особенно, если критика будет дополняющая и конструктивная а именно основана на реальном опыте. Что вот мол так и так, я получил разрешение на строительство дома и зарегитсрировал его на 3-х сотках земли и вписал туда две семьи (если в доме два входа, то могут отказать в регистрации ИЖС). А если кто-то где-то сделал, то это не считается. Потому что мне на самом деле интересно как региструют нестандарты, сколько это стоит и законно ли сделано. Потому как строительство это очень корумпированная штука и за деньги (под статьей) строят много чего.
Короче, едем дальше
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 17 Февраль 2014, 22:39:00
А да, чтобы не быть голословным - читайте энциклопию!
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BD%D0%B4%D0%B8%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D1%83%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE

Там есть и про стандарты размеров и про границы и про отступы.
А особо дотошные могут почитать и СНИПы.
Тогда Вы точно будете знать как ситуация обстоит на самом деле, а не выбирать между двух авторов, где не ясно кто на кого бочку катит.
Но а я продолжу
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 17 Февраль 2014, 22:50:42
Строим забор. Часть первая. Вооружаемся инструментом!

Думаю, что начать изучать строительство, равно как и набираться, непосредственно, опыта, лучше с чего-то попроще. Вот забор – это попроще!

К тому же Вы ведь не хотите, чтобы Ваши инструменты и материалы разворовали. А значит надо начать именно с забора. В противном случае придется нанимать ночного или круглосуточного сторожа, что не так просто и не так дешево.

Заборы бывают очень разные и очень по-разному можно сделать каждый отдельный вид забора. Поэтому я опишу капитальный вариант металлического забора, способного простоять дольше дома. Заборы проще Вы так же делать научитесь по ходу дела.

Помимо этого, начнем изучать строительные инструменты. Это важная тема. Если купить плохие инструменты, то последствия могут быть ужасными. Плохой инструмент может вытрепать все нервы, сильно снизить качество постройки и быстро сломаться. Поэтому молоток и молоток – это разные вещи. Не будьте в этом пренебрежительны и слишком экономны.

Один из самых важных строительных инструментов – это веревка! Вот тут, качество не так важно, лучше взять белую капроновую, чтобы она не рвалась и была видна издалека. Купите метров 50-60, которые должны всегда быть под рукой + время от времени будут нужны более короткие нарезки. Именно с помощью натянутой веревки можно прокладывать ровные участки как забора, так и дома.

Другим важным инструментом является строительный уровень. Их много разных, но мало хороших. Слишком мало. Хороший производитель Stanley (не путать со Stayer). Чем отличается хороший от плохого? Надежностью! Плохой уровень очень легко стряхнуть так, что он перестанет показывать вертикаль и горизонт. Хуже всего то, что Вы об этом даже не узнаете пока не будет слишком поздно.

Проверяется уровень просто. Надо приложить его к чему-то вертикальному и убедиться, что он показывает вертикаль как его ни прикладывать. Можно сделать отвес (например, из веревки) и точно узнать правильную вертикаль. Кроме этого можно (и нужно) поприкладывать к одной и той же поверхности Ваш уровень разными сторонами. Он всегда должен показывать одно и то же, как его не верти. Это, конечно, очевидно, но многие уровни уже в магазине показывают что попало.

Для строительства можно купить уровень длиной метра полтора или даже два разных уровня – пол метра и полутора/двухметровый.

Кроме этого, Вам нужно знать (желательно знать) уровень относительно земли. Т.к. участок не будет идеально ровным, то забор может гулять волнами. Поэтому лучше отмерить верх забора так, чтобы он весь был точно по горизонту. Для этого нужен либо нивелир, либо лазерный уровень. Хотя эти понятия часто смешиваются и теряют границы.

Оптический нивелир это такая штука, которая показывает линию горизонта и устанавливая линейку в различных местах участка, Вы увидите насколько сантиметров и миллиметров гуляет земля вверх-вниз.

Лазерный уровень показывает то же самое, но не так. Он просто светит лазером в одной плоскости и Вы видите, где нарисована линия. Хотя дальше пары метров уже лазера не видно, поэтому его приходится «ловить» специальным прибором. Лучше купить лазерный уровень, т.к. он много где пригодится и будет просто незаменим. Только покупайте хороший уровень!

Хороший лазерный уровень отличается от плохого (помимо четверной цены) тем, что рисует плоскости во всех направлениях, имеет большую чувствительность и лучше умеет настраиваться на линию горизонта. Не экономьте на хороших инструментах! Поверьте на слово. Сэкономите время и нервы + будет выше качество. К тому же плохие инструменты часто приходится заменять по ходу дела, что вызывает двойные расходы (скупой платит дважды, а тупой трижды). На картинке ниже комплект хорошего уровня Bosch: сам уровень, регулируемая подставка + лазерный приёмник. Сегодня он стоит около 20 000 рублей.
(http://naprolom.biz/images/lazer_bosch_1.jpg)

Ещё понадобится так называемая болгарка (она же шлифовальная машина) для того, чтобы резать металлические трубы, счищать с них ржавчину, да и вообще штука незаменимая. Дешевая стоит 4000 рублей, хорошая 18000 рублей. Очень хороши болгарки фирмы Hilti (у них вообще много хорошего!). Только вот какой бы хорошей не была болгарка, её механизмы боятся мелкой пыли. Если много пилить бетона так, чтобы пыль попадала в моторчик, то болгарка сломается, увы! Поэтому с бетоном поаккуратнее, а вот с металлом нет проблем.

Да, и купите сразу шуруповерт Hilti и дисковую пилу по дереву Hilti, которые работают от аккумулятора + зарядное устройство. Важно!!! - Убедитесь, что аккумуляторы на пиле и шуруповерте одинаковые и можно перекидывать их туда-сюда. Это будет стоить денег, но оно того стоит и более того необходимо. Плюс купите диск по металлу для пилы (они легко меняются) и диски для болгарки (хотя это можно и не Hilti). Ну и к шуруповерту конечно же нужны разные биты с магнитным переходником (удобная штука). Разные биты для разных шурупов. Для кровельных саморезов (которыми, например, листы металла для забора крепятся), нужны головки на 8,9 или 10 (тоже к шуруповерту в смысле).
(http://naprolom.biz/images/bolgarka.jpg)
(http://naprolom.biz/images/pila_hilti.jpg)
(http://naprolom.biz/images/shurupovert_hilti.jpg)
Ну вроде бы всё. Ах нет! Самое важное – спецодежда. Не самое, конечно, но важное. Ведь встречают по одежке, а провожают без неё.

Короче, спецодежда это важно. Поэтому чуть-чуть напишу. Прежде всего перчатки. Купите кожаные, хорошие перчатки в магазине спецодежды или в строительном магазине. Тряпичные ни от чего не защищают и бесполезны. Двойная кожа – хорошо. Всегда работайте в перчатках – не пожалеете. Хорошо бы купить комбинезон, в который можно быстро облачаться по приезду на стройку и разоблачаться при отъезде. И сапоги – тоже хорошо. Особенно, когда будете работать с землей и бетоном. А вот на крыше лучше использовать спортивные кроссовки, но об этом пока рано. И купите хорошие защитные очки! Глаза очень уязвимы на стройке. Есть очень даже модные модели в строительных магазинах. Короче говоря, загляните в магазин спецодежды. Это сэкономит нормальную одежду и нервы. К тому же там часто делают много удобных карманов. Можно еще купить пояс плотника

Ну и ещё понадобятся различные мелочи. Молоток, кувалда (с деревянной расширяющейся ручкой), рулетка 10м (с магнитом на конце), рулетка 5м (с магнитом на конце), строительные карандаши (толстые такие, т.к. маркеры нифига не чертят на стройматериалах), угольник побольше (можно и поменьше), длинную линейку (желательно металлическую – по ней удобно расчерчивать). Если что-то я забыл, то докупите по мере необходимости.

И Вам понадобится электричество. Без него дом не построить. Попросите у соседей. Проведите от них провод (только покупайте такой, чтоб хотя бы 5Квт держал), установите счетчик (по которому будете рассчитывать с соседями за энергию) и дело в шляпе. А, ну да – не забудьте пол литра элитного коньяка соседу подарить. Есть за что!

Если с соседями договориться не получится, то всегда можно купить генератор. Построить дом с генератора ничуть не сложнее, хотя и чуть дороже. Только генератор должен давать минимум 5Квт! Иначе не будет хватать некоторым инструментам.

Ну вот, к началу стройки мы (не мы, а Вы) вроде бы готовы. Теперь можно начинать саму стройку-постройку!
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 17 Февраль 2014, 22:58:39
Согласно полностью с предыдущим автором , работаю риэлтором, продали участок по документам было 6 соток, по факту , когда геодезию сделали,4.8 (ушлые соседи в тихаря оттяпали от участка, собственником ранее была очень пожилая женщина) в результате пошли к архитектору - он отказал давать разрешение на строительство ссылая на закон , что должно быть не менее, что то около 6 соток.......................в результате суд -решение -выдать разрешение из за того, что типа этого городская застройка давно сформированная,как то так......  а на 4 сотках четыре дома для меня например нонсес .....может быть 2 и по документам это будут доли.....другого способа оформить я лично не знаю....но наш закон как дышло.....может нашли способ обойти...
Я знаю про строительство не очень мало, хотя и много не знаю.
Знаком как с людьми строящими ИЖС, так и с теми, кто застраивает целые кварталы
так вот к чему это я. Из первых рук знаю, что многие объекты строятся через такие вещи, что лет по 7-9 проживания в казеных домах могут получить не только те, кто подписывают бумаги и получают "пожертвования", но и некоторые их сотрудники за молчаливым свидетельством. Россия - слишком много демократии!
В общем, без фактов и ссылок на законодательство не верьте никому (я вот не верю).
В интернете довольно просто найти нормативы ИЖС, земельное законодательство и СНИПы
Это такие вещи, которые лучше прочесть самостоятельно, чем на авось выбирать среди мнений
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: клан от 17 Февраль 2014, 23:30:39
А да, чтобы не быть голословным - читайте энциклопию!
[url]http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BD%D0%B4%D0%B8%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D1%83%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D0%BE%D0%B5_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE[/url]

Там есть и про стандарты размеров и про границы и про отступы.
А особо дотошные могут почитать и СНИПы.
Тогда Вы точно будете знать как ситуация обстоит на самом деле, а не выбирать между двух авторов, где не ясно кто на кого бочку катит.
Но а я продолжу
Я не читал, что Вы ниже написали, но напишу на перед, что сраные СНИПЫ это всего лишь рекомендация и правового характера не имеют так, что строить можно: как угодно и что угодно. ЕСТЕСТВЕННО учитывая настоящую категорию земли, которую можно изменить.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 17 Февраль 2014, 23:43:46
Цитировать
строить можно: как угодно и что угодно
нет
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: клан от 18 Февраль 2014, 00:29:35
Цитировать
строить можно: как угодно и что угодно
нет
чТО НЕТ? Есть категория использования земли. Дальше что??  А вот есть категория земли под Вашу, якобы категорию, но она является- красной  линией" и чего??
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Asiv-r от 18 Февраль 2014, 06:08:56
Читаю и такое чувство, что автор темы ни фига не в теме. Вот совсем не в теме. По крайней мере юридически вообще далеко от реальности пишет.

Первое же что резануло глаза:
"Если Вы купили землю под ИЖС, то скорее всего это не собственность, а аренда. Потому что нельзя землю брать в собственность пока на ней не будет построен дом, одобренный министерством. Дачу можно, ИЖС нельзя (в России в 2013г прим. от меня)."

- Отвечаю - полный бред - землю под ИЖС можно покупать, продавать, дарить даже если на ней и в планах ничего не построено (в России очень уже давно). Сам владею уже несколько лет участком со статусом ИЖС (и покупался он изначально с этим статусом) на котором не то что фундамента, проекта на дом еще нет. И ничего  - в свидетельстве ИЖС проставлено.

Далее про деление земли: Что значит нельзя делить 5 соток? ДА легко и не принужденно, а также 4 сотки тоже делятся напополам легким движением кадастрового сотрудника. И все прекрасно регистрируется по ИЖС, я Вам даже больше скажу, на участок в 4 сотки можно впихнуть 4 таунхауса (коряво получится, но примеры есть) и даже зарегистрировать все это как 4 отдельных дома с индивидуальными адресами и у каждого будет отдельное свидетельство на дом и землю(в размере 1 сотки). И все это в России матушке и все это давно работает в регионах.

Так что пока меня пугает автор тем, что в юридических вопросах пролет полный, что же будем слушать когда речь до строительства дойдет.... 
Можно землю и дарить и продавать, но эта земля будет не в собственности, а в аренде. Хотя может быть в не которых регионах и в собственность дают.
А что касается впихивания таунхаусов, то это очень сложная юридическая штука. Дом ИЖС должен соответствовать нормам, но у нас в стране многие нормы можно обойти путем нехитрых (а порой хитрых) манипуляций.
Дом же на две семьи и более (читай таунхаус) вообще могут не зарегистрировать (и не зарегистрируют так просто). Там уже нужны совсем другие бумажки. Всё решаемо, но не всегда и не очень просто и разные суммы стоимости.
Так что вопросом я владею нормально. Не нравится  - не читай.
Нравится критиковать - критикуй, нет проблем.
Особенно, если критика будет дополняющая и конструктивная а именно основана на реальном опыте. Что вот мол так и так, я получил разрешение на строительство дома и зарегитсрировал его на 3-х сотках земли и вписал туда две семьи (если в доме два входа, то могут отказать в регистрации ИЖС). А если кто-то где-то сделал, то это не считается. Потому что мне на самом деле интересно как региструют нестандарты, сколько это стоит и законно ли сделано. Потому как строительство это очень корумпированная штука и за деньги (под статьей) строят много чего.
Короче, едем дальше

Блин автор, ну оглянитесь вокруг... Вы в каком регионе живете??? У нас в Ростовской области все делается и все регистрируется - примеры я привел (ссылки на реальные объявления). Про то что Вы толдычете, что земля в аренде - да в какой она аренде. На юге участки в аренде если и есть, то только где-то на задворках вселенной. Ни один вменяемый человек не вложит ни копейки в землю, если в свидетельстве будет стоять аренда. Это же попадос конкретный. Только собственность и ничего кроме собственности. По крайней мере на Югах так, и никак иначе.

Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 18 Февраль 2014, 10:07:58
Думаю надо закрыть юридическую тему, т.к. вообще всё это не ради неё

Два важных момента:

1. Я ничего не знаю про юга и вполне возможно что там всё именно так, как вы пишите. Местное законодательство может иметь существенные различия.

2. Если читатели захотят строить дом, то не будет большой ошибкой пойти в то ведомство, которое принимает дома для конечной регистрации и спросят там, какие нормы, правила и требования существуют. А то будет обидно, если дом не зарегистрируют.


А всё остальное не имеет значения. Кто-то где-то что-то когда-то сделал - молодец. Если читатель хочет сделать сам сейчас, то и узнавать надо самому и сейчас.
Тем более, что прочитать эти статьи (или как их назвать) могут и через 5 лет, когда всё может измениться.
Я лишь описываю свой опыт.
Думаю, что здесь возражений не будет. А то мы от темы отклоняемся.
Кстати о строительстве можно будет спорить ещё больше, т.к. различных технологий, методов и мнений там ещё больше, чем в законах. Но там будет больше смысла для такого спора.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство дl
Отправлено: djon 12 от 18 Февраль 2014, 11:11:07
Думаю надо закрыть юридическую тему, т.к. вообще всё это не ради неё

Согласен, Asiv-r ну успокойтесь уже, человек рассказывает КАК строить, а не как законы обходить, причем очень интересно рассказывает.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: poulzibb от 18 Февраль 2014, 19:49:08
Ни один вменяемый человек не вложит ни копейки в землю, если в свидетельстве будет стоять аренда. Это же попадос конкретный. Только собственность и ничего кроме собственности. По крайней мере на Югах так, и никак иначе.

Здесь вы не правы.
В чем "попадос"?
Если ВЫ (или другое лицо) являетесь арендатором конкретного участка земли категории земли поселений и разрешенное использование данного участка ИЖС, то никакого труда не составит перевести эту землю в собственность, после возведения и регистрации на участке строения.
У нас есть даже случаи продажи арендованной земли, при котором происходит нотариальное изменение арендатора в договоре.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 20 Февраль 2014, 21:08:47
Строим забор. Часть вторая. Закупаем материалы + теория.

Теперь пора перейти к более практической части построения забора. Отгородиться от внешнего мира это всегда хорошо, особенно в России. У нас, как известно, очень душевные люди. Но, как опять же известно, лучше держаться от них (нас) на расстоянии. Все хотят жить среди людей, но без соседей!

Немного о красоте… В частном секторе бывает так, что вокруг красивая природа, а забор будет достаточно уродливым зрелищем. Конечно, вы его несомненно сделаете ровным, симметричным и максимально качественным, но по сравнению с природой он всё равно будет очень и очень скучным. Очень-очень скучным зрелищем. Это я говорю об обычных двухметровых заборах из металлических листов. А именно такие все и ставят себе и я опишу именно их установку.

Ну так вот. Я думаю, что несплошной забор будет смотреться намного лучше, если, конечно, вокруг всё не застроено уже соседями. Гораздо красивее будет забор из кованого железа или вообще живая полуметровая изгородь. Но недостаток будет в том, что не только Вы будете видеть всё вокруг, но и все вокруг будут видеть Вас. То есть голышом Вы уже не позагораете на своем участке. Ну и от кражи инструментов во время строительства живая изгородь не спасает (но это решаемо вместительным багажником или микроавтобусом).

 
(http://naprolom.biz/images/zabor1.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor2.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor3.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor4.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor5.jpg)

В общем, подумайте заранее какой забор Вам нужен. Исправить это дело будет потом будет практически невозможно, т.к. делать мы будем всё капитально и навсегда.

Итак, будем делать забор и забор будет металлический и основательный.

К этому моменту у Вас уже, как я понимаю, есть участок земли, к нему есть подъездные пути и он относительно ровный и готовый к строительству.

Начать надо с покупки металлических труб, которые будут «вкапываться» в землю и нести нагрузку забора. И нагрузка эта весьма немалая из-за ветров и большой парусности забора.

Очень хороша труба НКТ (насосно-компрессорная труба, которая применяется в качестве основной трубы для эксплуатации газовых и нефтяных скважин). Это очень долговечная и прочная штука. И не очень дорогая (относительно, особенно б/у). Именно эти трубы будут устанавливаться в качестве вертикальных стоек. Диаметра 73 вполне будет достаточно.
(http://naprolom.biz/images/nkt.jpg)
Трубы надо вкапывать на глубину около 2м и заливать бетоном. Наверх трубы должны выходить так же примерно на 2 метра. Это если мы говорим о 2-х метровом заборе, а точнее о 2-х метровых листах профнастила. Покупать надо уже листы нужной длины сразу. Их очень сложно резать, т.к. болгарка или пила по металлу сжигают/сдирают оцинковку листов и они будут быстро ржаветь и гнить. Остаются пневматические ножницы по металлу (ручными просто нереальный труд), но это, как я сказал – сложно.

Глубина вкапывания зависит от климата и должна быть ниже глубины промерзания почвы (хотя бы сантиметров на 30-40). Если глубина будет недостаточной, то почва будет выдавливать трубы и весь забор искорежится со временем.

Вертикальные стойки устанавливаются через 2 метра (можно до 2.5, если хочется сэкономить) и так можно рассчитать количество труб, которые Вам понадобятся. Только берите с запасом, т.к. из-за углов и погрешностей установки, невозможно будет делать ровные промежутки.

Помимо этого, Вам понадобятся горизонтальные трубы (лаги), которые будут привариваться к вертикальным. Именно к горизонтальным будут крепиться листы профнастила.

Часто в качестве горизонтальных лаг используют стальные уголки. Они очень прочные, но с ними сложно работать. Гораздо проще использовать специальную профильную трубу. Она имеет квадратную или прямоугольную форму, а не круг или угол. В отличие от стального уголка, эта труба просверливается кровельными саморезами обычным шуруповертом. А вот уголок придется сверлить дрелью со сверлом по металлу, что значительно увеличит трудозатраты и потери времени, т.к. дырок нужно очень и очень много.

 
(http://naprolom.biz/images/proftruba.jpg)
(http://naprolom.biz/images/lagizabora.jpg)
Между вертикальными трубами пойдет двойная труба горизонтальная. Одна внизу (сантиметрах в 40 от земли), вторая на 120см выше (чтобы лист потом прикручивался и вверху и внизу). То есть при расчетах количества не забудьте метраж периметра участка помножить на два. Ну и конечно же погрешность около 20% надо учесть и взять такой запас трубы. Всегда есть обрезки и неточности.

Ну и конечно же понадобятся кровельные саморезы металл-металл, которые продавцы профнастила подберут и посчитают количество. Цвет шляпки подберите такой же, как и цвет профнастила. Ну, чтобы покрасивее было.

Теперь о воротах! Это важно. Ворота могут быть откатными, а могут быть распашными. При этом и те и другие ворота могут иметь электропривод, чтобы открываться дистанционно с кнопочки.

Если ворота откатные, то вертикальные трубы НКТ-73 сгодятся. Потому, что нагрузку от ворот примут на себя ролики, которые крепятся на бетонную площадку и П-образную стальную планку, которые Вы (разумеется!) сделаете предварительно.

Сами ворота можно сделать и самостоятельно, но я бы рекомендовал купить готовые откатные. Самостоятельно можно лишь установить их. Хотя, можно и с установкой заказать. Но с другой стороны мы ведь всё хотим своими руками сделать (в меру разумного). В общем, сами ворота со всеми механизмами лучше купить в готовом виде.

А вот если ворота распашные, то труба НКТ-73 маловата! Если на эту трубу повесить петли (навесы) и на них створки ворот, то под такой нагрузкой (с учетом действия плеча силы) вертикальную стойку погнет. Не сразу, конечно, со временем. И неизбежно створки ворот однажды начнут биться друг об дружку, нагружая нервную систему. Поэтому те стойки, на которых будут петли ворот, необходимо брать хотя бы 110мм диаметром и потолще (это уже не НКТ).

Ну и как Вы понимаете, трубы горизонтальные к трубам вертикальным придется приваривать. А так, как Вы скорее всего не являетесь профессиональным сварщиком и сварочного аппарата не имеете, то придется сделать что? Правильно! Научиться варить и купить сварочный аппарат.

Хотя можно и заказать услуги сварщика. Но можно и самостоятельно. Варить электродами сложнее и в бытовых нуждах не нужно. Вполне сгодится проволочная электросварка на полуавтоматическом аппарате. Стоит он около 1000$ и заряжается специальной проволокой. Настройки довольно простые, но не забудьте прочитать инструкцию.

Вообще варить не сложно, но варить качественно очень непросто. На заборе сверхкачество и не требуется, но всё же здесь нужен навык. Может быть и правда лучше заказать сварщика? Кому как нравится. В целом – ничего сверхъестественного.

Только не забудьте купить специальную защитную маску. Если будете варить без неё, то глаза могут просто не выдержать (практически 100% зрение повредите). Маска, кстати, включается и выключается. Это не просто защитные очки – это сложный инструмент.
(http://naprolom.biz/images/svarka1.jpg)
(http://naprolom.biz/images/svarka2.jpg)
(http://naprolom.biz/images/svarka3.jpg)
Ну и вообще поаккуратнее со сваркой. Очень высокое электрическое напряжение + очень высокие температуры. Недопустима близость к воспламеняющимся вещам, необходимы толстые защитные перчатки, да и самому укутаться надо очень тщательно, т.к. искры будут лететь за шиворот, на голову, на руки и ноги и вообще повсюду.

Не знаю стоит ли описывать как именно происходит процесс «варения». Не думаю, что смогу в двух словах всё описать, да и сам я в этом не суперспец. Если коротко, то на аппарате надо установить толщину металла (он тогда автоматически будет подбирать напряжение и скорость выхода проволоки), затем повесить клемму на металл и из «пистолета» по нажатию на «курок» будет выходить проволока под током и соприкасаясь с металлом расплавляться. Вас током не ударит – этого не бойтесь. Варить надо так, чтобы все швы были герметичными. Если в трубы попадет вода, то зимой она может замерзнуть и порвать их как Тузик тряпку.

Ну и прежде, чем втыкать сварочный полуавтомат в розетку, убедитесь, что Ваши провода выдержат 5Квт. А то может быть придется ещё и паяльник покупать с электрическим тестером (а по плану они понадобятся не раньше монтажа электропроводки в доме). Кстати поэтому не стоит покупать переноски в магазинах. Вы ведь не знаете какой там провод! Лучше купите хороший, надежны провод, хорошую вилку и надежные розетки. И соберите свою переноску (2-3 штуки), которая точно выдержит нормальные нагрузки на стройке. Пара переносок по 30-40 метров просто необходимы на стройке, ну и можно одну короткую, метров на 10.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 25 Февраль 2014, 19:28:38
Строим забор. Часть третья. Устанавливаем вертикальные трубы НКТ

Теперь всё готово к тому, чтобы начать.

Прежде всего, надо выкопать ямы под вертикальные столбы (НКТ-73), за тем надо ровненько поставить эти столбы, подготовить бетон, залить ямы бетоном, приварить горизонтальные лаги (профильная труба) и прикрутить листы забора (профнастил).

Вот и всё! Можно было бы на этом и закончить, но я немного распишу детали. Ибо важно!

Итак, ямы. Как их выкапывать? Можно, конечно, выкопать вручную. Но это слишком глупо. Поэтому вызываем ямобур. Он делает это быстро, мощно и дешево.
(http://naprolom.biz/images/yamobur.jpg)
Ах да! Забыл деталь. Нельзя чтобы в выкопанные ямы слишком забивалась вода. А это неизбежно произойдет, если почва мокрая, что бывает после обильных дождей. Если залить бетон в яму с водой, то он будет слишком плохого качества и разломается, что приведет к попаданию в него воды, её замерзанию и дальнейшему разламыванию и выдавливанию бетона и труб со временем из почвы. Поэтому после нескольких дней сильных дождей надо дать земле просохнуть. Пару недель как минимум, но зависит от климата и почвы. А вот если была засуха, и пошел дождь, то наоборот еще пару дней почва всё равно будет сухой внутри, т.к. пропитаться водой она быстро не может.

Если коротко, то если дождь идет первые день после засушливого периода, то надо ставить забор и делать это быстро. А то может начаться сезон дождей. А если дождь первый день не идет после недельных осадков, то можно дышать ровнее и смело откладывать на завтра то, что запланировали на сегодня. Скажу больше! Отложить надо на «типичное завтра», а не календарное. То есть надолго.

Ямобурщику Вы покажете где надо копать ямы и в каком количестве. А чтобы это знать, Вы заранее ставите разметку. Натягиваете веревки по всему периметру участка, отмеряете 2 (или 2.5) метра между ямами и ставите метки (камни, палки и т.п.).

Проблема! Ямобур имеет диаметр шнека (сверла) 20, 30 или 40 см. Желательно 20, но у многих есть только 30 и 40. Уточните это при заказе машины. А диаметр нашей трубы всего 73мм. То есть трубы мог быть установлены неровно даже (!!), если ямобур сделает ровные дырки в земле. Но хуже всего то, что он ровно их не сделает. Шнек будет гулять тудым-сюдым с некоторой погрешностью и ямы получатся немного не там, где нужно и немного больше, чем шнек в диаметре (и намного больше, чем труба).

Всё это приведет к тому, что трубы нельзя будет просто втыкать и надеяться, что они стоят ровно. Придется каждую выравнивать на месте уже после установки. Благо, большая яма от ямобура позволит двигать эти трубы.

Кстати трубы надо (желательно) подготовить к установке. А именно – приварить к ним планки, которые не позволят трубам проваливаться ниже необходимого уровня. Для чего это делать?

Ну, представьте, что ямы все немного разные. Одна 180см, другая 220см. С учетом осыпания грунта и сложности бурения некоторых типов почв так и будет с вероятностью 99%. Если трубы просто воткнуть, то все они будут торчать на разном уровне от земли. Но если сделать специальные планки, то этого не произойдет. Но надо знать насколько Ваш участок гуляет вверх-вниз, чтобы верха труб были на одном уровне не относительно земли, а относительно абсолютного горизонта. Иначе забор будет гулять вслед за неровностями участка. Это всё выясняется с помощью оптического или лазерного нивелира.

Вообще неровность труб всегда можно позже устранить болгаркой или пилой по металлу, но это будет хлопотно и нервно. Ниже на картинке я попытался дорисовать такую планку (а вам надо доварить), которая мешала бы тонуть трубе в недрах нашей Родины (которая как оказывается не только широка, но и весьма глубока).
(http://naprolom.biz/images/ustanovkatruby.jpg)
Установку лучше начать с крайних столбов, затем между ними натянуть веревку и ровнять остальные трубы уже по столбам, а не по первоначальной разметке на земле. Жаль только, что Вам не удастся убедить бурильщика соблюдать желаемую последовательность при бурении, т.к. переустановка ямобура отнимает много времени. Хотя Вы ведь платите по часам (а иногда за количество дырок).

Короче Вы несомненно установите все вертикальные трубы. Они будут достаточно ровными, но с погрешностью как по сторонам, так и по высоте. Это не страшно. По высоте доработаем болгаркой, а разгулы забора по сторонам устранятся позже при варке горизонтальных лаг. Чем меньше погрешность, тем меньше потом хлопот, но ничего непоправимого не будет.

Кстати трубы надо устанавливать вдвоем, т.к. они тяжелые. Хотя чего это я! Вы это узнаете при покупке труб. Особенно, когда кранбалка будет их выгружать.

После того, как трубы установлены в ямы, надо залить их бетоном (пустые ямы,в которых трубы болтаются как гвоздь в ведре) . Это делается очень просто! Заказывается бетономешалка с бетоном. Причем сам водитель заедет на завод, купит бетон и привезет. Вам нужно только позвонить и оплатить на месте. Он подъедет и нальет бетон туда, куда покажете пальцем. А именно – в каждую дырку.
(http://naprolom.biz/images/zalivka_betona.jpg)
Сколько заказывать бетона? Ну, надо посчитать. Возьмем с погрешностью и для простоты примем дырки за квадраты (с учетом гуляния шнека это не так далеко от истины). 2 метра в глубину и 30 см сторона стенки. Умножаем 0.3Х0.3Х2 = 0.18м3 это объем одной ямы. Дальше умножаем на количество ям и узнаем сколько надо бетона. Скорее всего понадобится 2 ходки бетономешалки, что ей будет только в радость (она ведь выполняет своё предназначение!). Бетон можно использовать марки 200, хотя можно и 300 и 400 (чуть дороже, чуть покрепче).

Короче, заливаете всё бетоном, выравниваете трубы по веревкам и получается отгороженный вертикальными трубами периметр участка. Зачем заливать бетоном? Чтобы трубы на сгнили в земле. Они поэтому не должны соприкасаться с землей нигде.

Иногда еще делают опалубку по периметру, армируют и заливают под забором бетонную подушку. Но т.к. я этого не понимаю (не понимаю зачем так усложнять себе жизнь), то и не буду об этом писать. К тому же это всё довольно просто делается.

Важно! Вам понадобятся резиновые сапоги и хорошая металлическая лопата (красная, заостренная). Лопата для того, чтобы помогать ямобуру и бетономешалке, а сапоги, чтобы их потом можно было отмыть от бетона (в котором Вы несомненно заляпаетесь по колено как минимум, а с лица бетонные брызги легко смываются водой).

Все трубы нужно выровнять по уровню так, чтобы они были вертикальными. Причем уничтожаете как наклон и вправо-влево, так и вперед-назад. После заливки бетона еще 2-4 часа трубы будут подвижны и их можно будет легко наклонять. Вот именно столько времени будет у Вас после заливки, чтобы всё выровнять по уровню. Не так уж много, но и не так уж мало. В это время можно будет даже вытаскивать и переустанавливать трубы, т.к. бетон застывает не очень шустро.
(http://naprolom.biz/images/ustanovkatruby2.jpg)
После того, как Вы всё это сделали, замудохались, измазались землей и бетоном, проголодались и прокляли тот день, когда решил начать строить своими руками (а может быть и меня), можно оставить место движухи в покое и дать бетону пару дней на окончательное застывание (он, конечно, за это время застынет не на 100%, но достаточно). Хотя, можно приступить к приварке горизонтальных труб уже на следующий день. Но что-то мне подсказывает, что Вы возьмете денек отдыха, чтобы в полной мере насладиться восхищением и гордостью от своей прекрасной половины за то, что Вам теперь и море бетона по колено и горы железа по плечу. Женщины любят рукастых (а мужчины грудастых, но сейчас не об этом).
(http://naprolom.biz/images/votrube2.jpg)
Именно поэтому продолжение будет в следующей статье.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 25 Февраль 2014, 19:45:41
Чем больше я про это всё пишу, тем больше думаю и больше вижу возможностей. Один из вариантов как сделать на всём этом бизнес (а именно это самое интересное для всех, как я понимаю) – продажи. Можно найти у себя в регионе продавцов стройматериалов, инструментов и оборудования и предложить продавать их товары за %. Сами же организуете компанию, которая вроде бы и строительная, но на самом деле больше консультационная. Консультируете людей как лучше, дешевле и надежнее строить дом + предлагаете все материалы и инструменты дешевле, чем на рынке (жертвуя немного своим агентским процентом). Сейчас такое если и есть, то очень не развито в стране. И люди, которые хотят начать строительство, вынуждены сами искать все лесопилки, учиться разбираться в материалах, инструментах и проч., а продавцы просто торгуют и каждый хвалит свой товар. Никто не предлагает всё в целом и с незаинтересованным объективным консалтингом. Это еще один из способов как начать практически ничего не вкладывая. Правда довольно сложная затея, надо очень многое узнать, но зато ниша вроде бы свободна (хотя не проверял по всем регионам).
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: klon2000 от 25 Февраль 2014, 20:02:44
Чем больше я про это всё пишу, тем больше думаю и больше вижу возможностей. Один из вариантов как сделать на всём этом бизнес (а именно это самое интересное для всех, как я понимаю) – продажи. Можно найти у себя в регионе продавцов стройматериалов, инструментов и оборудования и предложить продавать их товары за %. Сами же организуете компанию, которая вроде бы и строительная, но на самом деле больше консультационная. Консультируете людей как лучше, дешевле и надежнее строить дом + предлагаете все материалы и инструменты дешевле, чем на рынке (жертвуя немного своим агентским процентом). Сейчас такое если и есть, то очень не развито в стране. И люди, которые хотят начать строительство, вынуждены сами искать все лесопилки, учиться разбираться в материалах, инструментах и проч., а продавцы просто торгуют и каждый хвалит свой товар. Никто не предлагает всё в целом и с незаинтересованным объективным консалтингом. Это еще один из способов как начать практически ничего не вкладывая. Правда довольно сложная затея, надо очень многое узнать, но зато ниша вроде бы свободна (хотя не проверял по всем регионам).
Ну-Ну.
Стройка - не занятая ниша,а я и не знал.
Читать интересно,но практической информации ноль.ИМХО.
Теория ,теория.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 25 Февраль 2014, 20:07:32
Ну-Ну.
Стройка - не занятая ниша,а я и не знал.
Читать интересно,но практической информации ноль.ИМХО.
Теория ,теория.
Рад, что Вам нравится :)
А если серьезно, то приведите пример компании, которая не просто торгует чем-то одним или строит дома, а полностью консультирует клиента по всем вопросам от и до и еще и снабжает всем что нужно по ценам ниже рыночных. А то в Вашем сообщении информации ноль, и читать не интересно. Хотя если назовете такие компании, то будет интересно, посмотрю на их опыт.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: poulzibb от 25 Февраль 2014, 20:29:54

Трубы надо вкапывать на глубину около 2м и заливать бетоном. . , метров

Это только одному мне странно?? Зачем так глубоко?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 25 Февраль 2014, 21:03:57

Трубы надо вкапывать на глубину около 2м и заливать бетоном. . , метров

Это только одному мне странно?? Зачем так глубоко?
Не обязательно именно так глубоко. Главное чтобы ниже глубины промерзания почвы. А эта глубина в каждом регионе своя и ее можно узнать у строителей или через интернет. Если не уйти ниже глубины промерзания (сантиметров на 30-40), то трубы может выдавить из земли и весь забор покорежится с годами или вообще местами разорвется.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Alekz от 26 Февраль 2014, 00:32:30
Молоцы, господа, идея просто зачет, правда недвижка бабла немало требует.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 26 Февраль 2014, 11:56:16
Молоцы, господа, идея просто зачет, правда недвижка бабла немало требует.
Особенно от покупателя/заказчика  :D
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 26 Февраль 2014, 21:57:29
Строим забор. Часть четвертая. Закончим начатое

Всё хорошее когда-то заканчивается, вот и нам придется закончить начатое. А именно- доделаем забор и приступим к наиболее интересному и грандиозному – грамотному планированию и строительству дома.

Что мы имеем! У нас есть вертикальные трубы НКТ-73, установленные достаточно глубоко в лунки, залитые бетоном, есть две трубы 100-110мм, к которым будут привариваться петли для ворот.

Важно! Надеюсь Вы не забыли оставить небольшой промежуток между трубой 110 и первой 73 для того, чтобы был небольшой вход с калиткой. Ведь если не будет калитки, то каждый раз придется отворять всю махину, чтобы войти. Да и если зимой заметет ворота, то как Вы попадете в дом или обратно (смотря в какую сторону отворяются). Короче, не забудьте предусмотреть калитку, а точнее проем 100-120см. Если Ворота откатные, то калитка может быть встроена в них (они так могут с ней и продаваться) или тоже придется делать рядом. Но, как вы помните, для откатных ворот можно не делать толстых труб под петли, т.к. никаких петель не будет.

Короче, всё готово для финальной части.

А начинается она с того, что надо определить куда приваривать горизонтальную трубу. Делается это просто. Устанавливаете лазерный уровень (который иногда называют лазерным нивелиром) примерно в 40см от земли и потом пробегаете по всему периметру и чертите линию. Лазерный луч будете ловить специальным приемником, который входит в комплект, но учтите, что он не ловит луч, если прямо в принимающую поверхность бьет луч солнца. Поэтому рукой оттените (от слова тень, а не тянуть) как-то приемник (ну или чем-нибудь) при использовании на ярком солнце. Относительно земли, с учетом неровностей участка, эта линия будет немного гулять, но относительно горизонта она будет идеальна. Я об этом писал и, наверное, еще раз напишу. Т.к. лично мне не нравятся заборы, которые гуляют по высоте вслед за участком. Земля-то круглая! Так можно и забор круглым сделать. Наверное?!?

Затем на каждом столбе отмеряете 120см вверх и чертите там тоже линию. Чертить надо строительным карандашом. Карандаш чертит на всем. Ну, кроме другого карандаша. Так Вы узнаете где будет привариваться нижняя и верхняя горизонтальные трубы (лаги).

После чего надо понять как сильно Вы накосячили с установкой труб. Ну, то есть насколько косо установлены трубы по горизонтали. Для этого надо натянуть веревку между крайними столбами и посмотреть насколько неидеально она проходит относительно всех труб периметра (может быть это именно она не идеальна?!).

Если есть расхождения, то это не очень страшно. Их еще не поздно исправить. Я бы даже сказал, что именно сейчас и надо это сделать. Но сначала…

Сначала надо решить как будут установлены листы профнастила. У них одна сторона цветная, вторая – серая (хотя не обязательно). Вы хотите установить цветной наружу или вовнутрь участка? Какая разница? В основном эстетический вид. Вы будете смотреть на серый забор и трубы или те люди, которые снаружи? На цветной стороне ведь не будет и труб видно. Второй (незначительный) момент заключается в том, что именно через цветную сторону вкручиваются саморезы. А значит и выкручиваются оттуда же. И если она находятся снаружи участка, то любой человек с шуруповертом (или ручной отверткой) может разобрать Ваш забор легко и непринужденно. Ниже картинки с разных сторон забора. Решите сразу как будет у Вас, это повлияет на приварку горизонтальных труб.

Когда всё решили, можно выровнять неточности забора по линии периметра. Для этого надо отмерить как далеко от веревки до вертикальной трубы (веревка натянута между угловыми трубами, а какая-то труба могла уйти в сторону) и узнаем сколько сантиметров погрешности надо уничтожить. Если всего 2-3 сантиметра, то можно не переживать, т.к. горизонтальные профильные трубы могут гнуться и такая погрешность не будет заметна. А если больше, то надо отрезать 2 кусочка металла от профильной трубы такого размера (например по 7см) и приварить один к низу, а другой к верху, т.е. в те места, куда будут приварены нижняя и верхняя горизонтальные трубы. Т.е. Вы доращиваете необходимое расстояние куском металла (приваривая его разумеется к трубе). Надеюсь, объяснил доходчиво. Вообще, если будете аккуратно ставить вертикальные трубы и всё делать по веревкам и семь раз отмерив, то это может и не понадобиться.

На картинках ниже я кое-что попытался изобразить для наглядности. Как мог.
(http://naprolom.biz/images/zabor_cvetnoi.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zaborseryi.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor_lagi.jpg)
(http://naprolom.biz/images/zabor_vorota_kalitka.jpg)
Ну и всё, привариваете горизонтальные трубы. Так называемые лаги, только надо с ними не налажать, а нормально налагать их куда положено. После этого останется только прикрутить шуруповертом кровельными саморезами листы профнастила (они по 10см друг на друга накладываются).

Ну и да, еще ворота.

Если Вы делаете растворные, то надо начать с того, чтобы отрезать вертикальную… Пожалуй распишу с нумерацией и нарисую картинку.

    1.Отрезаем от порфильной (горизонтальной) трубы (можно для ворот взять профильную, но потолще) отрезок, равный высоте будущих ворот
    2.Привариваем к нему петли сверху и снизу. Только они должны быть ровно по одной линии приварены, поэтому надо это делать уложив всё на ровную поверхность
    3.Привариваем другую часть петель к вертикальным трубам, которые в земле (а точнее в бетоне). Они тоже должны быть ровно по вертикали приварены, для этого есть лазерный уровень.
    4.Повторяем процедуру с другой стороны, у второй трубы, торчащей из бетона
    5.Смазываем петли. Обильно смазываем! Солидолом или чем-то таким.
    6.Теперь у нас есть две планки от будущих ворот, висящих на петлях. На обильно смазанных петлях!
    7.Надо сделать створки ворот, но вместо этого мы сделаем всего дну сплошную створку. А потом распилим надвое.
    8.Отмеряем расстояние между планками и отрезаем два отрезка (для нижней и верхней части ворот). Привариваем их к планкам.
    9.Затем отрезаем и привариваем другие вертикальные планки, которые будут в центре обще планки, но краями каждой из воротин.
    10.Разрезаем общую воротину на две части и получаем две створки ворот!
    11.Теперь укрепляем их, приваривая по вкусу внутри дополнительные элементы для укрепления.
    Смотрим картинку ниже, где я соблюдал нумерацию из этого списка
(http://naprolom.biz/images/plan_vorot.jpg)
Ну вот и всё. Только учтите, что перед варкой надо точно определить в какую сторону будут открываться ворота. А то и петли можно не так приварить и листы профнастила не прикрутятся к воротинам.

Ну и пара мелких нюансов. Общая ширина ворот вполне может быть метра четыре (каждая воротина по два), а калитка метр. После сварки сначала надо прокрасить все трубы спец. краской, предварительно счистив с труб ржавчину болгаркой (специальный чистящий диск есть) если надо. Спец. краска это краска по металлу для улицы в смысле, возможно по ржавчине. Затем надо покрасить все трубы спец. краской. Я имею в виду, что надо в 2 слоя красить, дав первому подсохнуть. Только после этого надо прикручивать профнастил. Также можно (и желательно) закрыть вертикальные трубы сверху чем-нибудь. Железки приварить или чем-то замотать. Чтобы туда вода во внутрь не попадала. А то может зимой разорвать трубы. Ну и вообще все швы напоминаю должны быть герметичны. Никаких дыр в железных трубах!

Да, и не забудьте, что Ваш металл не должен нигде соприкасаться с землей. А то всё быстро сгниет. Поэтому у нас бетон в лунках, а листы профнастила в 10-15см над землей.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: evegeny_dev от 26 Февраль 2014, 23:50:00
Подумал вот о чем еще - о бизнесе (ну ни странно ли).
Интересно ли кому-то заняться недвижимостью? Я имею в виду торговля материалом/инструментом и/или постройка домов
Если интересно, то мы могли бы проанализировать ситуацию в различных регионах и получить достаточно объективный взгляд на рынок в целом и на наиши регионы в частности. А это круто.

Тогда можно было бы спланировать наиболее эффективную модель бизнеса с точкизрения риск-усилия-вознаграждение

Страна большая и рынок может различаться местами очень сильно.

Интересно - пишите, не интересно - писать продолжу я  8)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: inzer от 07 Март 2014, 03:43:41
Молодец, автор!!!! Очень приятно написано!!! Пиши, продолжай)) спасибо!!
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: wisp747 от 07 Март 2014, 12:28:27
Здравствуйте, да это тема очень интересна, давно подумываю заняться стройматериалами или взять участок и построить сруб на продажу. Живу в Татарстане г. Елабуга 30км от Набережных челнов где производят татарских трудяг КАМАЗЫ :)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: BopoTuJIa от 15 Март 2014, 07:20:58
ТС, огромное спасибо за труды, прочитал на одном дыхании, с нетерпением жду продолжения!
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: dima4444 от 15 Март 2014, 13:48:19
В этом вопросе главное землю купить. а на это порой нужно больше чем стоиомсть самого дома. Не так ли?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: inzer от 25 Март 2014, 02:54:15
Наверное у автора новый обьект...... :-[
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Gotik от 25 Март 2014, 09:31:53
dima4444, смотря где земля. В ближнем Подмосковье, например, земля дороже дома обойдется. Но, наемная сила, техника, доставка - тоже дороже, что скажется на вложениях в дом.
Ещё интересует вопрос уплаты налога после продажи дома. Он съест приличную долю дохода. Или можно как-то избежать его уплаты?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Bukreew от 13 Апрель 2014, 11:43:05
Ну я забор построил, а дальше чего делать? ???
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: inzer от 13 Апрель 2014, 14:33:33
 :) ;D
 :D
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: denlotos1 от 19 Апрель 2014, 12:05:59
Здравствуйте, да это тема очень интересна, давно подумываю заняться стройматериалами или взять участок и построить сруб на продажу. Живу в Татарстане г. Елабуга 30км от Набережных челнов где производят татарских трудяг КАМАЗЫ :)
приветствую. я тоже в Елабуге живу. есть опыт строительства - фундамент,кирпичная кладка,газобетон. осваиваю и подсчитываю.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: denlotos1 от 19 Апрель 2014, 12:39:26
хотелось бы чтобы автор темы рассказал секреты закладки фундамента
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: olekap от 07 Май 2014, 08:13:51
Спасибо за тему. Столкнулись с этим. Заказывать люди не хотят, а готовый дом согласны купить. Оказывается, не только у нас. 
И еще вспомнила, как муж работал на отделке у заказчиков ( и особенно у заказчиц), которые сами не знают, чего хотят. Переделки, претензии, отказ платить - не работа, а одна нервотрепка.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Lograndg от 19 Май 2014, 16:31:14
Автор, вернитесь!
Вас интересно читать.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: smtf4 от 02 Июнь 2014, 10:33:05
Пошел сезон. Автор весь в работе, ему сейчас не до форума, он бабосы зарабатывает ))
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: admin от 09 Июнь 2014, 13:50:35
Полезные тексты по теме:

http://juicy-fruit.livejournal.com/68402.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/68402.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/69065.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/69065.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/70028.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/70028.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/73571.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/73571.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/77139.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/77139.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/115800.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/115800.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/120138.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/120138.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/137351.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/137351.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/140669.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/140669.html)
http://juicy-fruit.livejournal.com/146967.html (http://juicy-fruit.livejournal.com/146967.html)
Название: Постройка жилого дома для последующей продажи
Отправлено: Азат-абм от 10 Июль 2014, 21:00:37
 С 2006г. работаю в страховом бизнесе, дорос до директора филиала. С 2010г. дополнительно подрабатываю в риэлтерской компании по продаже жилых домов и квартир.  В 2010г. мною продано 1 жилой дом и 1 квартира (заработал 55 тыс. руб.), в 2011г. продажи отсутствуют (не занимался, не брал заявки с связи открытием 4 дополнительных офисов в страховой компании, в 2012г. 2 жилых дома (заработал 90 тыс. руб.), в 2013г. 2 жилых дома и 1 квартиру (заработал 120 тыс. руб.), в 2014г. пока 1 жилой дом (заработал 35 тыс. руб.).
Жилые дома в основном, а именно 8 из 10 домов – это были свеже построенные дома. В августе 2012г., когда был в отпуске задался себе вопросом, а сколько же зарабатывают застройщики???
Вспомнил, что на одной из встреч выпускников в 2011г. мой одноклассник говорил, что  зарабатывает продажей жилых домов, построенных им самим. Нашел его, и он мне подробно рассказал и показал, что он строит и как он его продает. Тут он предложил мне купить земельный участок и начать строится рядом с ним по идентичному проекту. Тут я решил попробовать заняться этим же, благо есть у кого подсматривать.
Что было сделано мною:
1.   В сентябре 2012г. за наличный расчет куплен земельный участок площадью 5 соток рядом с городом Казань Республики Татарстан, в 5 км. от него, за 600 тыс. руб. с учетом всех регистрационных расходов.  Участок был приобретен по приемлемой цене, так как мой одноклассник приобрел у этого продавца ещё 3 участка, которые находились рядом с моим. Первое вложение было сделано. Риска высокого не было, так как цена была низкой и в начале будущего строительного сезона в 2013г. участок можно было смело продать за сумму не менее 800 тыс. руб., т.е. если бы я отказался от идеи постройки жилого дома в будущем я бы заработал 200 тыс. руб. Мысли перепродать были, машину взял в кредит (деньги нужны были). Но я решил, что пойду дальше.
2.   В начале октября 2012г. так как денег больше не было, пошел искать инвесторов. Как обычно бывает - это близкие люди, которые так или иначе доверяют. Наскреб ровно 1,4 млн. руб. (отец 500 тыс. руб., брат 500 тыс. руб., по 100 тыс. руб. два моих друга, по 50 тыс. руб. двое коллег по работе, по 50 тыс. руб. два знакомых моих друзей). Собрал одновременно их вместе, рассказал, что я хочу делать на эти деньги. Обещал вернуть деньги через 2 года и с 40% прибылью (по 20% в год).
3.   Начал строиться. Бригадами строителей помогал одноклассник, но сам тоже находил их. За октябрь и ноябрь 2012г. залил фундамент, вывел цоколь. Стройку продолжил в марте 2013г.  По ходу стройки начал понимать, что ещё необходимо около 400 тыс. руб. В июне 2013г. посоветовался с инвесторами, пошел в банк и оформил на себя кредит в размере 400 тыс. руб. и вложил их в проект. В итого на постройку дома ушло 1,71 млн. руб. + 90 тыс. руб. выплатил прорабу (однокласнику) за то, что он контролировал ход стройки, советовал. 
4.   Что получилось: 2-х этажный коттедж 130м² из желтого кирпича в в 5 км. от города Казань него, с предчистовой отделкой, отштукатуренные (по маякам)и отшпаклёванные стены, установил двухконтурный немецкий котёл, теплые полы, натяжные потолки, пластиковые окна в 3 стекла с ламинацией, кованные решетки на балконе, провел все коммуникации в доме. 1-й этаж прихожая, гостинная, кухня-столовая, с/у. 2-й этаж 3 спальные комнаты, с/у+балкон. Рядом с домом находятся больница, магазин, гимназия, школа, дет.сад, автобусная остановка.

5.   Дом продал на удивление быстро в ноябре 2013г. за 3,5 млн. руб.
6.   Общие расходы на постройку дома составили 2,4 млн. руб. (земельный участок 600 тыс. руб., на постройку самого дома 1,8 млн. руб.)
7.   Чистая прибыль составила 1,1 млн. руб.
8.   Рентабельность проекта 45,83 % за 1 год
Дальше настала дилемма распределения прибыли. Пообщавшись с инвесторами я принял решение, что не буду платить по 20% годовых каждому, как изначально обещал, а по финансовому результату, договорились на 43%.
Распределение прибыли получилось следующим образом:
•   Отец – вложил 500 тыс. руб., на выходе имел 715 тыс. руб.,
•   Брат – вложил 500 тыс. руб., на выходе имел 715 тыс. руб.,
•   Друг №1 – вложил 100 тыс. руб., на выходе имел 143 тыс. руб.,
•   Друг №2 – вложил 100 тыс. руб., на выходе имел 143 тыс. руб.,
•   Коллега №1 – вложил 50 тыс. руб., на выходе имел 71,5 тыс. руб.,
•   Коллега №2 – вложил 50 тыс. руб., на выходе имел 71,5 тыс. руб.,
•   Знакомый №1 – вложил 50 тыс. руб., на выходе имел 71,5 тыс. руб.,
•   Знакомый №2 – вложил 50 тыс. руб., на выходе имел 71,5 тыс. руб.,
•   Я сам, как организатор проекта получил, оставшуюся прибыль – вложил 1 млн. руб., на выходе получил 1,498 млн. руб. (49,8% прибыли)

В январе 2014г. также купил земельный участок, но уже за 1 млн. руб. Инвесторов сохранил + еще двое добавились. Сейчас идет стройка. Предварительные расходы на строительство должны составить 2,0 млн. руб. Продажа дома планируется в районе 4 млн. руб. (не менее).

Планы на сезон 2014г.-2015г. привлечь инвесторов в 2014г. и выйти на уровень постройки до 4-х домов в 2015 году. Стоимость проекта с учетом приобретения земельного участка на 1 жилой дом 3,7 млн. руб. Город постройки г. Казань или вблизи него.
Кто готов инвестировать в данный проект прошу обращаться по адресу: azat-abs@mail.ru.   
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: admin от 28 Июль 2014, 12:56:08
Подробнейшие фото-отчеты по строительству дома - http://victorborisov.livejournal.com/251246.html (http://victorborisov.livejournal.com/251246.html)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Мак 555 от 23 Август 2014, 14:42:32
Почему-то про проект дома ни слова?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: wayseb123 от 24 Август 2014, 19:12:46
серйозная тема тоько нужно робиратся в етом
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Ванзан от 01 Сентябрь 2014, 10:59:13
Обращаясь к автору темы,идея хорошая, что если строительство дома скажем сип панель + свайный фундамент, отдавать под ключ строй подрядам квалифицирующемся на данных материалах под типовые проекты. Не помню где но на сайте видел 80 кВ 2 под ключ за 1 000 000
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: admin от 24 Сентябрь 2014, 14:00:39
Для живущих в южных регионах - отличный рассказ Как построить дом мечты за 9000$ (http://kak-eto-sdelano.livejournal.com/188554.html)

(https://img-fotki.yandex.ru/get/6847/24266052.27/0_8ba2c_d61232b_XL.jpg)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: admin от 14 Октябрь 2014, 02:05:12
строительство дома скажем сип панель + свайный фундамент... видел 80 кВ 2 под ключ за 1 000 000
На самом деле, чтобы заработать денег на постройке дома, вполне можно ограничиться гораздо меньшими размерами. Ну, скажем, 3х3 м:

(https://img-fotki.yandex.ru/get/4113/24266052.28/0_8c192_475b37a9_XL.jpg)


Дом, который видим на фото, находится в самом центре Парижа - район Монмартра, улица rue des Martyrs - прямо во дворе больших многоподъездных домов. На двух этажах по десять квадратных метров удалось разместить все, что должно быть в настоящем домике Барби - холл, гостиную, столовую, спальню, ванную комнату.

(https://img-fotki.yandex.ru/get/3303/24266052.28/0_8c193_a4559d4b_XL.jpg)

(https://img-fotki.yandex.ru/get/2708/24266052.28/0_8c194_efafe6e9_XL.jpg)

(https://img-fotki.yandex.ru/get/2708/24266052.28/0_8c195_c3591293_XL.jpg)


Убранство жилища довершает картина, изображающая молодого Владимира Ульянова, а также винтажная кожаная мебель примерно того же времени. И в целом, обратим внимание, интерьер очень скромный, вождь пролетариата, наверное, одобрил бы.

(https://img-fotki.yandex.ru/get/2714/24266052.28/0_8c191_7fab45a0_XL.jpg)


Без понятия, как удалось выправить документы на такую экстремально-точечную застройку, но дом малого того что построен, так еще и успешно сдается хозяевами в посуточную аренду! Тынц (https://ru.airbnb.com/rooms/638092?af=1726391). Цена - ок. 4500 руб в сутки, минимальный срок пребывания 4 дня. На ближайшие даты, кстати, все занято. )
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: smtf4 от 07 Январь 2015, 14:23:02
И вот уже зима полным ходом, сезон закончился, а автора так и нет.... а жаль, все очень бодренько так описал в начале. Хотелось бы продолжения, но судя по всему его не будет ((
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Loko от 07 Январь 2015, 22:32:16
Будем надеяться, что будет :). Тема интересная.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Bath от 08 Январь 2015, 11:11:06
Знакомый занимается такой фигней. Строит из керамзитоблока простой дом под черновую отделку и продает. 1 сезон - 1 дом. Наваривает 1 млн.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: vec-lagan от 08 Январь 2015, 11:39:36
а где берет участки под строительство?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Bath от 09 Январь 2015, 08:47:52
Тюмень. У нас много продается участков.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: vec-lagan от 09 Январь 2015, 18:49:00
продается много везде, только надо ведь, чтобы коммуникации рядом были
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Andyowl от 14 Январь 2015, 14:49:11
Думал тоже над этой идеей, первый капитал есть. НО с теперешней ситуацией крепко задумался как не застрять потом с этим домом.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Логик от 14 Январь 2015, 18:24:55
Отсечусь.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Bath от 16 Январь 2015, 18:44:40
продается много везде, только надо ведь, чтобы коммуникации рядом были
Последний дом он ныче продал в "Серебряном бору" - это бывшее совхозное картофельное поле, размеченное на участки. Не земли ИЖС. И не предполагается. Из коммуникаций только свет.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: vec-lagan от 16 Январь 2015, 19:24:21
продается много везде, только надо ведь, чтобы коммуникации рядом были
Последний дом он ныче продал в "Серебряном бору" - это бывшее совхозное картофельное поле, размеченное на участки. Не земли ИЖС. И не предполагается. Из коммуникаций только свет.
а кто размечал на участки, кто собственник земли?
а как продал? неофициально, т.е. без оформления в регпалате?
как же на землях сельхозначения?
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Bath от 17 Январь 2015, 16:52:55
Нет, ну конечно же все официально. Я не знаю что там - наверное какое то СНТ. Я к тому,что коммуникаций там нет никаких голое поле с электрическими столбами.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: psychologist от 22 Январь 2015, 11:31:36
Всем привет. Расскажу свою историю. Может кому интересно будет. Живу в Свердловской обл., рядом с Екатеринбургом. Отец всю жизнь строителем работает. Пару дач себе строил. И я глядя на него тоже решился сделать на продажу. Купил участок в колл. саду 4,4 сотки в черте города в мае 2013 (не приватизированный) по садовой книжке. С юридической стороны я его даже не купил, а просто мне "дали попользоваться участком"...  Как то так )))  Купил за 95 тыс. руб. И в двоём с отцом начали заниматься стройкой. Было ОЧЕНЬ тяжело, по некоторым причинам: Строили по вечерам, после основной работы или в выходной. Никого не нанимали. Заливали фундамент вручную, даже замешивали без бетономешалки, а лопатами в корытах. Представляете как спина отваливалась?! ))) Купил пеноблок, подняли один этаж, крыша из шифера (крашенного). Пол из доски дюймовки. Окна простые из деревянных рам. Дверь тоже простая. Отделки нет. В общем труда много, а прибыли мало. Продал я его за 350 тыс. Прибыль составила около 150 тыс. за лето. Притом продать его было трудно. Во первых участок без документов (только книжка садовода) люди с недоверием относились, во вторых без отделки, нет скважины, нет бани. Есть только 1 +  месторасположение... В 100 метрах уже город - пятиэтажки, магазины и прочее... Теперь расскажу как НУЖНО было поступить... Покупать участок приватизированный, по возможности со скважиной или делать её потом. Наличие всех инструментов, наличие денежных средств на материалы, строить баню, поднимать 2х этажный дом и обязательно с черновой отделкой (хотя бы). Автор темы правильно заметил - многие покупатели идут на всё готовенькое... Очень мало людей готовы брать "недострой" и еще вкладывать своё время, силы  и деньги, что бы завершить стройку. Поэтому надо доделывать до конца! Нуууу опыт есть опыт... В мае продал эту "коробку" и купил участок рядом за 110 тыс но уже приватизированный с документами. Вложил деньги, нашёл инструмент, залил фундамент, но уже с бетономешалки))) спина говорит спасибо))) Купил пеноблок на 2 этажа, привёз брус (немного б/у) по дешёвке... До середины ноября успел поднять 9 рядов пеноблока. С приходом марта-апреля буду продолжать. Построю баню, отопление в доме, черновую отделку. Даже завезу некоторую технику и мебель для уюта ))) То что я хочу построить - аналогичные дома в садах стоят от 600 до 1млн руб. Планирую получить доход 500 руб. После продажи куплю снова участок, и начну заново, но уже каркасник, попробую, ради эксперимента, так как его и зимой можно поднимать... И пришёл к выводу что нужно нанимать людей. Не обязательно профессионалов, а просто помощников... Платить 15-20 тыс и вперёд.... )))) Уже есть проекты по отоплению, так как паралельно занимался сборкой котла на отработке (уже стоит готовый в гараже), можно сделать на эл.-ве, или пиролизный. У меня есть инженер по теплотехнике и мы не раз обсуждали эти темы. Уже знаю где покупать щебень по дешевке, пиломатериал и др. материалы. Можно делать не фундамент, а заказать установку винтовых свай (уже есть знакомый). Так что кто хочет таким заниматься, "просчитывайте всё на берегу" и дерзайте! А по поводу строительства под заказ - я соглашусь с автором темы. Под заказ я не буду строить... Много нервов надо иметь... Вот если ремонт какой нибудь или скажем поставить забор бабушке, это можно )))  а полное строительство под заказ - НЕТ! Слишком много подводных камней...
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: lixoy 63 от 05 Февраль 2015, 20:39:26
Если Вы  занялись  самостоятельно в первый раз планировкой участка и строительством дома , как БИЗНЕС на продажу !!!!!!!!!!!!  Стройте в другом городе , а потом лучше еще   сменить и фамилию . Потому что эксплуатация и жизнедеятельность дома на долгие времена это ОПЫТ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ ПОДРЯДЧИКА .   
  .
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: Styniz от 26 Февраль 2015, 17:44:25
Если Вы  занялись  самостоятельно в первый раз планировкой участка и строительством дома , как БИЗНЕС на продажу !!!!!!!!!!!!  Стройте в другом городе , а потом лучше еще   сменить и фамилию . Потому что эксплуатация и жизнедеятельность дома на долгие времена это ОПЫТ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ ПОДРЯДЧИКА .   
  .

Ну почему сразу так категорично. Бывают и самородки, которые все делают очень даже хорошо. Их немного, но они есть)
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: lixoy 63 от 27 Февраль 2015, 18:55:33
САМОРОДКИ !!!  Это хто....... такие , а еще ИНТУИЦИЯ !!! с ними и все ПО,,,,,,У !!!
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: SeguroOne от 05 Март 2015, 01:46:54
Были мысли построить дом в МО прошлой весной для дальнейшей его продажи. В идеале уложившись до конца осени (5-7 мес.). Проект дома был хороший, около 200кв/м, два этажа, эркер, гараж на две машины в пристройке, под чистовую отделку, без цоколя, в элитном коттеджном поселке 40 км от МКАД. С газом и водой вопрос решался бы в течении полу года, во время строительства, тут проблем не было, ну и цена на землю была соответствующей. Но в итоге задумались не затянется ли продажа. Так как готовых домов ждущих своего покупателя стояло в ближайших коттеджных поселках довольно много, не говоря о том в котором сами планировали купить землю. Рассчитывали вложить 4млн. и получить прибыли около 3-4млн. Но передумали, ибо продажа могла затянуться на долгие месяци, если не годы...
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: lucky52 от 13 Март 2015, 13:02:46
Тоже хочу дом для себя построить на садовом участке, только предложений пока мало, с расклееных объявлений 1 раз позвонили, через авито агенты.
Название: Re: От миллиона в первый год - строительство домов
Отправлено: divan от 18 Март 2015, 22:09:23
Выгоден только формат эконом-класса с массовой застройкой, и это это временное явление, т.к. рынок недвижки по ценам завышен на порядок. Ажиотаж дурачков на непонятные квадратные метры - так это можно охарактеризовать.