Иван, спасибо за развернутый ответ! Многое проясняется.
Все-таки позадаю вопросы здесь: думаю тем, кто непосредственно со строительством не связан, будет интересно.
Опять-таки, рассматриваю вариант обозначенный в теме "Как построить жильё без застройщика?". При том, что опыта строительства нет никакого, но есть высшее инженерно-техническое образование + руки из нужно места (еще и геодезист, к тому же). Т.е. интересует поподробнее тот самый домокомплект.
1. Что представляет из себя документация? Воображение рисует некую инструкцию, по которой, имея проект (опять -таки пока толком и не знаю, что это такое), средних способностей человек может построить себе дом. Есть что-то-либо подобное? Понимаю, что все это есть в инете и даже что-то уже читал на форумхаусе. Но написанный специалистами для ламеров толмут по типовому дому - вот мечта!
Дописываю позднее. На первой странице, вроде как, нашел ответ на этот вопрос:
Строить, раз у вас руки из правильного места выросли - вы можете сами, вся документация продумана на уровне - понятном и людям, никогда не бравшимся за стройку. Порядок действий в процессе строительства (из документации к проекту и констурктору). Этапы и нюансы.
Не могли бы выложить сюда кусок из этой документации, чтобы можно было понять на каком языке вы там пытаетесь общаться с заказчиком 
Например, подробное описание этапа "16. Следующий этап: армирование и бетонирование плиты пола 1 этажа согласно проекта (не забываем при армировании про перехлест арматуры)". Есть такое?
Конечно есть. Документация состоит из АР и КЖ. на фото я вам выше пример привел - там раскладка дана была перекрытий (см. пост выше) - это пример "талмуда".
2. С составом домокомплекта, в общих чертам, определились. А как с конкретикой? Кто, какие, откуда и как привезет, например блоки? Вы упомянули о графике доставки. Как быть, есть самостоятельная постройка растянется и станет непредсказуемой по времени?
Это по первой части.
Можно отгрузить весь домокомплект за один раз на ваш участок. Не вопрос. С Саратовского склада-партнера в данном случае будет производиться отгрузка.
Часть вторая, отделка и наполнение.
3. Отправляете по ссылке смотреть смотреть цены на материалы. Там как-то непонятно сформулировано: в документе, пишете "Затраты на интерьерные работы". Напомню: мы про совмещенную секцию. Итоговая сумма стоит 1734661р. Это, все-таки, работы, материалы или материалы с работой? Если материалы с работой, то сколько стоят отдельно материалы?
в 1,7 входит меблировка с кухней и всем всем (шторы, лампочки, люстры) именно на совмещенную секцию. Это то, что на картинках сколько стоит в магазинах (материалы, мебель и т.д.) в приложении указан укрупненный реестр. Если более точно:
черновые материалы - т.е. то, что необходимо для черновой отделки
чистовые материалы - т.е. то, что необходимо для чистовой отделки
электрика - люстры, розетки, выключатели, разводка
лампочки во все осветительные приборы
сантехника и сантехнические аксессуары
котел отопления BOSCH и разводка BOSCH
плитка
напольные покрытия
двери межкомнатные
лестница
шторы
кухня со всем наполнением - т.е. кухонный набор (примерно в 300 т.р. он выходит в данном расчете ИКЕЯ, а вы решите фабрику МАРИЯ заказать за 600 т.р. ваше право)
гостиная - диван , кресла и т.д.
т.е. имея на руках дизайн-проект вы можете из него брать то, что уже есть или же выбирать габаритные размеры и что-то другое покупать - на свой выбор. Но, как раз решена уже задача: цветовой гаммы, места установки с размерами и т.п. функциональности.
4. Про холодильник и т.п. спрашивал для того, чтобы понять есть ли у вас некий фиксированный список всего этого добра? Делая ремонт в своей квартире с нуля, кучу времени посветил самому выбору того или иного в ремонте. Уже хочется, чтобы кто-то за тебя голову поломал и выбрал и предложил нечто оптимальное. А там уж оставлять или корректировать - дело хозяйское, конечно.
ответ в п.3
5. К слову, 438 тр цена участка 6 соток у партнера, да еще на Энгельской стороне - это совсем не мало. В эти деньги и дешевле можно выбирать участки, как в черте города, так и в ближайшем пригороде. Ну и сайт местный какой-то мутный: например тычем в новости по оформлению земли или про подведенный газ и никуда в подробности со страницы не уходим. Даже понять где находится участок под поселок невозможно.
Хорошие участки начинаются от 500 т.р. и далее 1 млн. ,1,5 млн. мы имеем прекрасное представление об уровне цен, качестве участков и т.д на региональном рынке, а уж на саратовском так я тем более сам от туда - знаю каждый уголок, и что где и почему стоит или не стоит брать. Тот участок, о котором речь - он лучший вариант из всех, которые доступны в близости.
Так же отмечу - что брать надо землю именно там, т.к. там будет строиться именно поселок подобных проектов, а не сумасшедший самострой с разношерстным контингетном (разный уровень доходов и отношения к жизни - очень важный момент - вам ведь не нужны соседи алкаши , а ведь можно взять участочек на всяких разных "дачных", стоять там постоянно в пробках и наслаждаться"соседями"). Какой местный сайт? Не понял? У нас единый сайт с проектами. Именно если по земле в Энгельсе - то сайт еще не запушен, т.к. генплан в работе по планировке. или вы о площадке itinvest? Так это просто для продвижения сторонняя площадка (там согласен - не очень у них удобная навигация).
И Энгельсская сторона всегда была и останется дороже. Особенно район Шумейки. Генеральского и т.д. там места отдыха.
И так, о плюсах участка именно там, и почему именно там надо брать:
Во первых - транспортная доступность. Не надо стоять в пробках, если вам в Саратов ехать. Единственное "узкое" место всегда был старый аэропорт. Сейчас ведется выбор генподрядчика нового аэропорта, так, что скоро будет новый аэропорт в Саратове
(именно поэтому мы этот поселок там и ставим).
Во вторых - отличие от устькурдюмского тракта и его окрестностей в том, что местность равнинная, нет проблем с грунтовыми водами (у меня море знакомых устюкурдюмискй тракт накупили земли - там кошмар, проблемы фундаментами, разношерстный контингент, никаокго четкого генплана, улочки, проезды - все через одно место).
В третьих - в Шумейке новая школа и детский сад, которые в прошлом году Медведев открыл (и курировал реконструкцию).
Общественный транспорт - компания "ТКН" - хозяин мой старый знакомый и под этот поселок будет отдельный заезд маршрутов.
В четвертых - адекватное планирование земли питерскими генпланистами, чтобы это был поселок, а не , извиняюсь "уё...ще" - чтобы проезды и дорожки были, чтобы ливневка и т.д. и т.п. Чтобы кабеля все под землей, а не на кривых бетонных столбах (посмотрите поселок "Волский проспект" - кстати там у меня домик прикуплен для дачи).
В пятых - сети. Если вы считаете, что земля дорогая, вы посчитайте, во сколько вам обойдется проложить дороги, сети, получить техниеские условия и т.д. Я не думаю, что вы самостоятельно уложитесь и в 1 млн. ... прикупив участок за 200 т.р. в той же терновке, или дубках ... депрессивные районы для примера привел.
В шестых - коммунальное обслуживание. Здесь оно единое, с уборкой улиц, раздельным сбором мусора и т.п. прелестями комфорта. А мы уже 100 тыс. м.кв. жилья организовали.
В седьмых - всегда вкладывая в дом надо понимать, а что с ним делать, когда он надоест, или решите переехать. Продать?
Ну, посмотрите на цены авито, домофонда и т.п. по "коттеджам" в Саратове и Энгельсе ... посмеемся вместе
за чашечкой чая. Некоторых людей, рьяно продающих за 10-15 млн. руб. свои "помесья" знаю лично ... лет по 10-15 продают - т.е. уже начиная строиться они уже их продавали
))))
Подведя подитог:
Жильё должно быть в пределах до 120 м.кв. т.к. тогда оно экономичное в обслуживании, имеет адекватную себестоимость и конечную рыночую цену. должно находится в удобном микрорайоне, а не просто так где-то в каком-то массиве. Должна быть удобная местная инфраструктура. Поселок должен быть общим периметром и КПП, таким образом не нужно делать высокие заборы. Мы так уже живем в Ленинградской области - тут более 400 поселков в целом конечно
Доступность до Волги - пешая. так же на территории свое озеро и пляж
Что же касается стоимости, то тут в любом случае вне конкуренции.
У нас там так же предусмотрено строительство торгового центра - его строения будут отгораживать КАД от жилой части. Есть договоренности с одним из крупных ритейлеров - что после выхода на застройку территории нашими домами по площади более 50% они войдут со строительством быстровозводимого комплекса туда.
Туда в 2008м году вел лично переговоры ИКЕЯ-МОС, но они приобрели территорию бывшего саратовского авиационного завода под свой проект, т.к. им нужна была большая площадь. Как итог .. до сих пор в Саратвое нет своей ИКЕЯ .. Там длинная история была кстати , связанная с коррпционным скандалом в самой икея.
*************************************************
Добавлю по "самострою". Я бы рекомендовал воспользоваться подрядчиками и быстро построить дом. При этом обращаю внимание, что воспользоватсья идеей строительства дуплекса, триплекса или квадрокса:
строите дом на 2,3 или 4 семьи, продаете через нас построенные секции и у вас деньги на ремонт и еще и остается.
Например поставить КИВИ-47 двухсекционник "под инвестиции" в 2 млн. уложитесь. К весне 2016 года уже продадите вторую секцию и получите не только возврат вложенных средств , но и приличную выгоду в целом.
2 млн. затрат на строительство с подрядом и землей. Продаете вторую секцию. за 1.5 млн.
А ваша реальная выгода составит: рыночная стоимость двух секций 1,5*2=3 млн. руб. ваши затраты 2 млн. руб. Прибыль за пол года 1 млн. руб. и это реально, т.к. есть очень много желающих купить построенное.
Наличие одного соседа за стенкой. того, которого вы выберете себе сами - это неоспоримый плюс.
Сравниваем с застройщиками:
У застройщиков - вы не можете выбрать себе соседа, не можете контролировать процесс строительства и его качество, материалы (например отсекать некондицию!), сроки строительства очень длинные, надо ждать. Застройщику вы оплачиваете содержание его корпорации, всего персонала, всех его кредитов и прибылей.
Теперь по нашему проекту: "жильё без застройщика"
Вы контролируете весь процесс, т.к. у вас договор подряда, сопровождения и контроля. У вас короткие сроки. Дом с отделкой получается за 6 месяцев.
Построить коробку надо 60 рабочих дней под крышу с окнами. Отделка по готовому проекту занимает еще 3-4 мес . Таким образом все цифры реальные.
Все расценки на работы - именно те, по которым работают бригады, т.е. мы отсекаем сутеноров строительных посредников по сути. И с нами просто работают нормальные подрядчики и частные бригады. Тем более, никто из застройщиков никогда не даст своим клиентам заработать. А здесь вы фактически уходите от проблемы - где взять деньги на ремонт? Именно поэтому выгодно строить дуплексы, триплексы и квадроксы.
Отработанная технология, качество, оптимальные сроки и возможность построив дополнительные площади продать их по вкусной цене, компенсировав свои издержки.
"а я хочу отдельный дом". Свой дом всегда был, есть и будет дороже. А наличие нормального сосда, который еще и по твоим правилам живет
... .
Ведь построили вы дуплекс, себе взяли большую площадь с солнечной стороны
Парковки разместили так, как вам нравится. Цвет фасада сами выбрали как и кровли. И еще и заработали на своем доме.
Не правда ли красиво?
А вот обычные таунхаусы. Кстати, МЧС тут по делу приехали - т.к. с пожарной частью соглашение (и пожарную машину поселок новую подарил). Время реагирования минимальное, а партнерские отношения с министерством - это всегда гарантированные выезды в поселки. На фоне еще машина охраны поселковой
Дети 12-14 лет пенополистирол подожгли на детской площадке, вот охрана и вызвала пожарных
Заметили? Нет высоких заборов. От кого прятаться? За 5 лет было 3 кражи мелкого имущества (и то - украли это имущество работники частной бригады отделочников, которых поймали).
Голосование
6 (25%)
Автор
Тема: Как построить жильё без застройщика? И заработать на этом. Ответ здесь. (Прочитано 63085 раз)