Попробуем посчитать, выгодно ли сейчас инвестировать в недвижимость. Для этого сравним доходность вложения денег в банк и покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду.
Сейчас стоимость недорогой однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы в районе 6 млн. рублей. Плюс дешевый ремонт и минимум мебели и техники добавят еще около 500 тысяч рублей. Суммарные инвестиции 6 500 000 рублей. Сравним между собой несколько вариантов. В первом случае эта сумма кладется в банк со ставкой 10% годовых, в другом — купленная квартира сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц, то есть рентабельность всего 5,5% в год.
За год денежный поток от аренды составит 360 000. Но реальный доход будет меньше. Во-первых, инвестор платит налог 13%. Во-вторых, всегда есть издержки. Раз в год обязательно что-то ломается, то холодильник, то микроволновка, то стиральная машина. Плюс через несколько лет возможно понадобится косметический ремонт. Да и невозможно сдавать квартиру много лет подряд без простоя. Эти издержки нерегулярные и мало прогнозируемые. Поэтому сделаем дисконт для денежного потока на счет налогов и издержек в размере 16%. Тогда реальный денежный поток составит 309 000 рублей.
За 10 лет на банковском вкладе накопится 16,86 млн. рублей. За это же время сумма, полученная в виде арендной платы, составит 3 090 000. А итоговая сумма, полученная за квартиру, 6 500 + 3 090 = 9 590 тыс. Это меньше, чем доход в банке.
Но ставка по аренде не может оставаться на протяжении 10 лет одинаковой. Поэтому представим, что она будет расти на 8% в год. Тогда сумма, полученная от аренды, составит 4 476 тыс. рублей, а общая сумма 10,97 млн. Это тоже меньше, чем принес вклад.
Теперь представим, что цена на квартиру будет дорожать на 5% в год (не будем надеяться на высокие темпы роста, как прежде, так как никаких гарантий этого нет). Тогда через 10 лет она будет стоить 10,08 млн. рублей. А общая сумма с учетом аренды составит 14,56 млн., что по-прежнему меньше, чем сумма на депозите.
Автор
Тема: инвестиции в недвижимость (Прочитано 7259 раз)