"По словам директора строительной компании ТДСК Александра Шпетера, развитие малоэтажного строительства в первую очередь сдерживают низкие доходы граждан, и уж потом отсутствие градостроительных регламентов и ряд других факторов.А. Шпетер: «Мы, в качестве эксперимента, начали несколько поселков. Построили недавно поселок из 23 коттеджей. Затратили на это дело порядка 120 млн.рублей. Сегодня вернули, продав несколько коттеджей около 40 млн. Остальные коттеджи продать не можем. Главная причина состоит в том, что они дороговаты. Мы пытаемся продать коттедж площадью в среднем 200 квадратных метров за 8 млн.рублей, затратив на его возведение 7,5млн. Анализируя ситуацию, мы пришли к выводу. Что сегодня коттеджи должны стоить не более 4-х млн.рублей»."
ПОЛНЫЙ БРЕД! Либо этот гражданин просто с головой не дружил и построил такие котеджы, либо просто лапшу на уши вешает.
Во первых:
Оптимальная площадь для коттеджа 80-150 м.кв. и это не безрасудство, большинство знакомых у меня понастроили себе коттеджи от 300 до 1000 м.кв. - дети выросли , и как сказал директор компании, производящей пластиковые окна :"остались мы с супругой в двоем, кот и попугай, ходим по дому и ищем друг друга. А убирать - так это полный п...ц... 2 гувернадтки убирают. Сейчас строю дом на 150 м.кв. одноэтажный чтобы в двоем жить, и чтобы убирать было легко его, а тот продадим, детям он ненужен."
Полный идиотизм среди инвесторов - строят невостребованное и/или дорогое жилье: 200,250,300 и т.д. м.кв. Кому нужна такая площадь?
Уважаемые форумчане, ктонибудь из вас жил в таком доме? 2-3 этажа, найти порой трудно кого-либо, затраты на отопление ит.д. возрастают на порядок, а если еще и проблемы со здоровьем, то бегать стирать в подвал, спать на второй или третий этаж и т.д. это очень затруднительно становится.
Исследования многих известных и адекватных людей, начиная с заграницы и заканчивая нашей страной доказываю главное для малоэтажного строительства:
Дом должен быть одноэтажный с мансардным этажем, общая площадь от 80 до 150 м.кв. без подвального помещения. При данных характеристиках дом совмещает в себе все удобное, экономичное, и главное тогда его может позволить себе любой работающий гражданин (!)
Технологий море для этого:
теплостен, каркасные с многослойным утеплением, бревенчатые, брусовые (клееный брус), даже панельные (требуют дополнительного утепления) и т.д. и т.п. При всем этом себестоимость составляет для площади в 65 м.кв. 2комнатному домику всего 250-300 т.р. соответсвенно продажная 450-550 т.р.
на рынке, а при площади 80-120 м.кв. до 1 млн. руб. итоговой продажной стоимости и себестоимости 600-800 т.р.
До сих пор все только и хотят чтобы наварить минимум 100%
а времена эти прошли. А уж при инвестициях в десятки и сотни миллионов инвесторы стараются отбить вложенное и получить сверху от 10 до 40% (!)
Ято же касается завышенных цен на неджвижимость по квартирам, то себестоимость аналогичная, в 2007 году 1м.кв. высотки по себестоимости составлят 6890 руб. (!) в регионах
а итоговая себестоимость включая землю, коммуникации и т.д. вплоть до сдачи 12-13 т.р. за м.кв. При всем этом в малоэтажном строительстве при цене 12-15 т.р. за м.кв. прибыль 100%, а в высотках цена квадратного метра еще требует накруток, и они и получаются - по регионам 100-300%, а в столицах до 500-1000%
Так почему же не строить массово коттеджи? Потому что все знают реальную себестоимость их постройки, и что ненужно многочисленной документации, а высотки - это покрытое тайной, и менталитет россиян выдресирован для того, чтобы жить в коробках. Мешают же заниматься малоэтажкой как раз крупные компании застройщики
им выгоднее построить высотку и ее продавать, чем коттеджи, с них то прибыли не 1000%
Другая проблема малоэтажек - это земля, она есть, но нужны генпланы. Так вот, чтобы сделать в регионе генплан на поселок 100-500 участков надо потратить минимум 3 млн. руб. + земля еще примерно столько же, вроде бы не много, но кто хочет заниматься малоэтажкой - у тех обычно инвестиций очень мало. А идущие туда компании "нешарящие" скупают дорогущие участки и строят элитное жилье - гдеж только столько элиты взять? !
К примеру 65 Га сейчас можно купить на Волге за 120 имлн. руб. Еще столько же коммуникации. Застроить можно 500 коттеджей и pye отдыха, коттеджи при цене до 2 млн. руб. могут включать прибыль 30%, стоимость земли 15%, коммуникаций и инфрастуктуры 25%, и 30% фактические затраты на строительство народного жилья.
А теперь прикинте чтобы такой поселок отстроить сколько надо инвестиций?
грубо?
120 млн. земля
180 млн. коммуникации и инфораструктуры
и наконец само жилье 500-600 млн. руб.
Итого практически 1 млрд. (!) на 60 000 м.кв. жилья = 16 т.р. за м.кв. +30% прибыль = 21 500 руб. за м.кв.
А теперь посчитаем высотки на эти деньги:
на 1 млрд. рублей можно построить 10 высоток 12 этажных
жилая площадь составит те же 60 000 м.кв.
себестоимость та же, но займет все всего 2-3 Га земли
а продажная стомиорсть м.кв. будет в регионах от 45 т.р. а в столицах от 95 т.р. за м.кв.
Так что инвестору выгоднее?
Продавать по 21 т.р. за м.кв. или по 90 т.р. за м.кв. ?
Голосование
0 (0%)
Автор
Тема: Делим с клиентом ЕСН,НДФЛ и прибавочную стоимость (Прочитано 14675 раз)