2.Недвижимость легко продать.
Для начала решим что такое легко, легко это быстро найти покупателя и получить деньги. Этот процес необходимо разделить на два этапа: поиск покупателя и оформление сделки.
Когда покупатель находится быстро? Рассмотрим два главных фактора
1. Цена
а) когда цена быстро растет, на 5-10 % в месяц, из-за этого возникает ажиотаж
б) когда Ваша цена привлекательна, т.е. Вы продаете дешевле рынка, т.е. если у все за 1000000, а вы за 800000
2. У Вас действительно «хорошая» недвижимость
Хорошая значит идеально подходящая под какого то конкретного клиента, а точнее у Вашей недвижимости есть что то что для клиента важнее цены, это может быть расположение дома, вид из окон, выгодное соседство, детские площадки, транспортная доступность.
Пример: Есть такой в Москве бизнесмен Арас Агаларов, он владелец выставочных и торговых комплексов «Крокус». Одним из первых его проектов был элитный дом, квартиры в котором продавались тока по рекомендациям, т.е. не каждый мог, даже имея нужную сумму приобрести квартиру в этом доме, а цены там были высокие даже для Москвы. Агаларов приводил пример, что один человек два раза пытался приобрести квартиру в этом доме, но ему каждый раз отказывали,так как тот имел какой то «непонятный» бизнес.
Безусловно главным фактором является цена, но по мере роста доходов, покупатели все больше обращают внимание и на факторы перечисленные в п.2. Для того что бы скорость была максимальной, у Вас должна быть привлекательной и цена, и недвижимость должна иметь важные для клиента качественные черты.
Теперь рассмотрим как это все происходит в реальности. Первое определите растет ли рынок недвижимости в Вашем городе. Для этого посмотрите на то как изменились цены за последние несколько месяцев (обычно публикуется в газетах или на специализированных сайтах), нас интересует на сколько изменились, напомню наш пример, для того что бы заработать надо что бы цены менялись не менее чем на 19 % годовых, вычислить скока за месяц думаю сможете без меня.
Часто пишут, что цены растут, те кто это делает в большинстве случаев ориентируются на те цены которые указаны в объявлениях частных лиц и застройщиков, но есть одно большое НО. Часто бывает что большинство квартир не продается, но в надежде на рост и для того что бы отбивать проценты по кредитам застройщики и продавцы ( а среди них немало спекулянтов-инвесторов, которые тоже деньги где то заняли) просто повышают цены.
Как это проверить: берете газету по недвижимости за пару месяцев и смотрите сколько объявлений повторяются в текущем выпуске, Вы будете удивлены узнав что есть достаточно большое количество продавцов которые продают свои объекты больше 2-3 месяцев, и при этом все время повышают цены.
Т.е. в большинстве городов взрывной рост стоимости недвижимости прекратился, и спекуляция по принципу «чего бы не купил, все вырастет» уже не проходит.
Личный пример: В данный момент я выставил на продажу квартиру купленную с целью заработать. Цена выросла достаточно, в течение нескольких месяцев не меняется ( ни в частных объявлениях ни у застройщика), и теперь каждый месяц я плачу проценты за кредиты которые не поднимают стоимость квартиры. Сначала я дал объявление с минимальной ценой, как у моих конкурентов. За две недели был один звонок от агентства недвижимости, которые навяливали мне свои услуги. Потом я решил поставить эксперимент и сделал цену на 150 тысяч дешевле чем у моих конкурентов, звонков стало больше - 2 в неделю. Хочу отметить что продаваемая мною недвижимость находиться в хорошем доме, хорошем районе.
Только после того как я снизил цену, я стал встречаться с покупателями, которых можно разделить на две части: посредники и те кто покупает для себя. Как работают посредники – представители очень крутого местного агенства, узнав все мои условия, сказали многозначительно что «подыскивают объекты для инвестиций для своих клиентов». Два раза в неделю они приводили клиентов и перед показом просили меня не называть цену, а сами называли цену на 150-200 тысяч больше чем просил я, вот и все инвестиции, а самый прикол что они с этих людей просили еще 6 % за свои услуги, типа за поиск. По секрету мне рассказали что в последние 3 месяца вообще «ничего не продается», по многим объектам даже никто не звонит, мой еще ничего.
Несмотря на то что я нашел двух покупателей, обе сделки сорвались по причинам о которых я упомяну ниже.
Итак: в большинстве городов взрывной рост прекратился, как проверить это написано выше, еще один способ проверки – прикиньте сколько должен зарабатывать человек, что бы купить такую квартиру (смотрите статью про первый миф) и зарабатывать на стратегии «все равно вырастет» не получится, а поиск покупателя может занять несколько месяцев.
После того как Вы нашли покупателя, еще стоит вопрос с оформлением, не буду вдаваться в юридические подробности, сроки и объем операций можно найти на любом сайте недвижимости. Нас интересует срок на который оттягивается получение Вами денег, реально это где то от месяца до полутора (сюда входит и процедура проверки Вас покупателем и сбор различных справок). Конечно можно все быстрее, но скорость часто приходится доплачивать. Еще один нюанс, про квартиры в новостройках, многие банки под разными предлогами не дают ипотечные кредиты, на те дома которые находятся в фазе сдачи, т.е дом вот вот сдадут, но свидетельства о собственности у Вас еще нет, а только его получение занимает вместе со справкой из БТИ ( от 3 до 5 недель), именно поэтому сорвалась моя сделка. Покупатель хотел взять по ипотеке, а его банк ему отказал без свидетельства о собственности.
Вывод: недвижимость не является высоколиквидным товаром, т.е. тем который можно быстро продать, минимальный срок без существенной потери в цене – месяц, а в большинстве случаев гораздо больше.
Голосование
4 (10.5%)
Автор
Тема: Как заработать на недвижимости имея немного денег (Прочитано 121529 раз)