Печать

Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь.
1 час 1 день 1 неделя 1 месяц Навсегда

Идея отличная. Действительно, можно заработать.

29 (11.4%)

Хорошая, рабочая идея. Если приложить усилия, - будет толк.

108 (42.5%)

Идея так себе. Есть много более интересных вариантов.

49 (19.3%)

Полный бред. Бессмысленная трата времени.

33 (13%)

Затрудняюсь с ответом

35 (13.8%)

Проголосовало пользователей: 254

[И. Джонс]

С массовым наступление ипотеки появилась такая мысль. Авторство народное. 

В банке берется ипотечный кредит без первоначального взноса. На него покупается квартира, со сроком погашения кредита 10 лет. Квартира сдается в аренду. Вырученные деньги идут на оплату ипотечных взносов. Все. Дальше вы ничего не делаете. Или точнее,  занимаетесь своей обычной жизнью – работаете, учитесь, отдыхаете, начинаете новый бизнес. А через десять лет квартира становится вашей бесплатно. Или почти бесплатно.

Как это выглядит в цифрах. У меня в городе более-менее приличные 1-комнатные квартиры начинаются от 600 тыс руб, а 2-комнатные от 700-800 тыс руб. Верхняя планка в полтора-два раза выше.

Пусть для определенности будет квартира за 700 тыс. руб. Годовая ставка по ипотеке – 12%. Значит за 10 лет набежит 120%. Суммарно нужно будет отдать 700+120%=1.540 тыс. руб. Т.е. полтора миллиона. Ежемесячная выплата будет 12.800 руб. Как раз за такую цену (примерная вилка 7-15 тыс.руб) и сдаются квартиры у меня в городе.

Понятно,  что пустую квартиру нужно как-то обустроить : Мебель, холодильник-телевизор, разная бытовая утварь. Это сложно, но решаемо. Что-то – из дома, что-то с дачи, что-то – купить (можно б/у). Тот же холодильник – в кредит, сейчас это вообще не проблема… Побегать придется.  Но напомню – призом будет ваша квартира.

Официально (с документами) сдавать не получится. Скорее всего, в ипотечном договоре это будет запрещено. Но сейчас почти все квартиры сдаются без нотариальных договоров, обычно ограничиваются рукописным договором…

Еще проблема – не факт,  что все 120 месяцев квартира будет занята. Возможно, какие-то периоды не будет арендаторов. Ну совет такой – искать клиентов активнее.  Или при затишье на рынке цену снижать.

Как вариант, квартиру можно сдавать посуточно. Там выручка будет явно больше, чем 12 тыс руб. У меня в городе средняя цена – 1.000-1.500 руб в сутки за квартиру с ТВ, мебелью, горячей водой. При таком варианте еще и заработать получится. Правда и головная  боль тоже будет. 

Это все цены для регионов. В Москве и Питере цифры другие, но пропорция сохраняется.

Что скажете ?

[Идеи Малого Бизнеса]

[Николай Николаич]

Скажу честно – мне эта идея нравится.  Мысль, действительно, народная. Я уже много раз слышал такие разговоры. Чуть ли не сами банкиры неофициально предлагают такую затею «своим» клиентам.

Поскольку мысль не новая, укажу автору на несколько слабых мест.

1)   Ипотека без первоначального взноса – почти не реально. Обычно требуется сразу оплатить 20-30% от стоимости квартиры. В вашем случае это 150-200 тыс. руб. Чтобы все-таки получить ипотечный кредит без начального взноса, нужно иметь давнюю и хорошую кредитную историю в этом банке и (главное) официальную зарплату 1-1.5 тыс уе.

2)   Помимо названных сумм будут еще траты. На рассмотрение заявки, на страхование сделки, за оформление документов, комиссионный сбор и т.д. и т.п. Как-то в банках не принято афишировать подобные траты. Но они случаться, уж будьте уверены. Разных платежей может набраться 30-50 тыс. руб.

3)   Ни один арендодатель не имеет 100% занятости своих помещений. Вряд ли и вам повезет, чтобы люди сняли квартиру сразу на 10 лет.    Скорее всего, будете сдавать от случая к случаю – иногда на год-полтора, а иногда только на месяц. При хорошем раскладе занятость составит 50-70% времени, т.е. в среднем 6-9 мес в год. Годовая выручка составит примерно 70-100 тыс. руб. А в банк надо отдать 150 тыс.руб… Дефицит бюджета ок. 50 тыс. руб. в год.

4)   Процент по ипотеке может оказаться не 12, а 13%. Кроме того, ежемесячно могут взиматься какие-нибудь дополнительные сборы «на обслуживание». Иными словами, ежемесячный платеж может оказаться на 1 тыс руб выше, чем планировалось.

5)   Вилка цен на квартиры в наем – 5-15 тыс. руб, как вы пишете. Значит, планируете сдавать по цене, близкой к максимальной ? Тогда это должен быть приличный район, хороший дом, нормальный двор и т.п. Вряд ли самая дешевая квартира будет такой хорошей… Значит оплата аренды  несколько меньше.

6)   «За бесплатно» обставить пустую квартиру не получится. Мебель (в комнаты, кухню, прихожую), бытовая техника, ковры, шторы, разная утварь – все это стоит денег… Даже если сильно экономить – затрат минимум на 100 тыс.руб. А без мебели сдавать совсем не выгодно.

7)   Оплата коммунальных платежей. Не забыли посчитать ?

8   Разные незапланированные траты. Зальют ваши квартиранты соседей и съедут. А отвечать вам.  Неплохо бы раз в 3-4 года обои переклеить – тоже за ваш счет. Да мало ли какие еще форс-мажоры будут.

9)   Такой вот еще психологический фактор. А ну как прознают про вашу затею соседи. Они, значит,  30 лет на квартиру непосильным трудом зарабатывали, а вы это бесплатно хотите устроить… Нет, так не получится…  Враг не пройдет..  И начнуться кляузы в милицию, налоговую, миграцион. службу (а вдруг там 20 таджиков живет). Один сосед-склочник запросто всю малину испортит.

10)   Срок в 10 лет как-то зловеще звучит. За это время что угодно может случиться. Например, на строительный рынок придут иностранные компании и за пару лет понастроят жилья по нормальным ценам. Нынешние задранные цены на квартиры упадут, а вместе с ними и цены на найм.

Вердикт. Идея частично рабочая. При определенных условиях можно потратить 10 лет и получить квартиру таким образом. Но уж никак не бесплатно. Обязательно нужен какой-то источник дохода.

[admin]

Вообще идея хорошая.

Но она требует обязательного просчета всех факторов. Например таких:
-Цены на 1-но и 2-х  комн. квартиры (min, max и средн)
-Динамика изменения цен за последние год-два
-Общие масштабы строительства квартир в городе
-Есть ли в городе приток приезжих (студенты, мигранты из деревень, из бывших союзных республик и т.п.)
-Ожидается ли открытие/закрытие какого-нибудь крупного производства
-Насколько востребованы те квартиры, которые сейчас сдаются в аренду
-Опыт людей, которые уже оформили ипотечный кредит. Если не найдутся такие среди знакомых – поискать информацию в нете.

На основе этих показателей можно будет хотя бы ориентировочно прикинуть – как изменится цена на квартиру и каков будет спрос на ее сдачу в аренду.

Только на одной аренде ипотеку погашать не получится. Поэтому нужно хорошо оценить свои силы. В течение всего срока выплаты наверняка придется что-то доплачивать из своих денег. 

[Идеи Малого Бизнеса]

[Николай Николаич]

И еще аргументы (продолжу список) :

11)   Допустим, договор ипотечного кредитования  вы оформили  1 мая 2007 года.  Но вновь приобретенной квартирой вы же не сможете воспользоваться в этот же день. И через неделю не сможете. Пока до конца оформите все документы, пока съедут прежние хозяева, пока сделаете уборку и хоть какой-нибудь ремонт. И т.д и т.п….  В общем первый месяц или два сдавать точно не сможете.  А банку за 2 месяца – 25,5 тыс руб…

12)     Деньги на мебель для сдаваемой квартиры – это выкинутые деньги…  Сколько будет стоить холодильник и диван через 10 лет ?  Только на помойку… Значит эти 100 тыс.руб – эта просто дополнительная доплата за кредит. Суммарно получается 1.540 тыс + 100 тыс = 1.640 тыс. руб.

13)     Через 10 лет будет не просто квартра, а разбомбленная квартира. А как она еще будет выглядеть, если сдавать ее налево и направо ? Сразу нужен полный ремонт. Сколько это будет стоить ?

Мне кажется, что сдача квартиры покроет 40-50% от стоимости ипотеки. Вот на эту цифру и ориентируйтесь. Т.е. остальные деньги ищите где-то в другом месте. 

[ATF]

Самая большая проблема - это курс $. Вот так возьмешь 700 тыс, а отдавать будешь 5 миилионов... Вспомните 98-99 гг...

[Идеи Малого Бизнеса]

[livsi]

Нужно мыслить маштабно. Сразу видно у того кто приподнес кучу минусов этой идеи отсутствует маштабное мышление. Кое с какими аргументами я соглушусь, но большинство это негативная сторона.

Сдавать квартиру в аренду это как вариант, ведь можно ее еще здавать и под офис. Можно самому организовать бизнес в квартире, например мини детский сад, квартира посуточно, перевод иностранных языков, изучение иностранных языков, занятие йогой например если позволяет место, CALL-центер и так далее идей может быть очень много.

К тому же растет сама стоимость квартиры. Например в городе Новосибирске за один год двухкомнатная квартира увеличилась в цене на 700т.р.. Вы смело можете продать квартиру если найдете покупателя, покупатель выплатит оставшуюся сумму ипотеки банку, и остальную стоимость Вам. После чего вы смело можете купить себе коммунальную квартиру, комнату и сдавать ее в аренду. Она уже будет ваша на 100%. И можно заново повторить круг оформления ипотеки на 1-ю квартиру.

Вы можете продолжить эту тему, и генерировать высокоплачиваемые идеи которые можно реализовать в квартире которую Вы хотите оформить в ипотеку. Организовав хороший бизнес в квартире, можно расчитываться за ипотеку, но еще и жить с этого дохода.

[Николай Николаич]

2 livsi.
Мне нравится эта идея. Но я предлагаю трезво посмотреть на нее. Масштабность здесь не при чем. Есть конкретная частная ситуация, и есть вполне конкретные минусы. Если какие-то из них несущественные - готов выслушать ваше мнение...

Насчет самому организовать бизнес в квартире. Конечно это можно. Но тогда теряется главная фишка идеи - то что квартира достается почти бесплатно. Тут ее придется зарабатывать : учить языкам или йоге... А автор идеи хотел "квартиру в виде приза"....

[Идеи Малого Бизнеса]

[livsi]

Смысл в том что уже есть возможность обзавестись жильем с минимум наличных, вот в чем смысл, а не в том что бы ее заполучить даром.

Вчера позвонил по обьявлению в агенство недвижимости которые оказывают услуги по ипотеке. Договорился о встрече что бы более подробно узнать детали. Брать квартиру под ипотеку невыгодно и обьясню почему.

Первоначальный ремон, мебель и прочие денежные расходы на квартиру можно вложить в ипотеку заранее.

Агенство недвижимости берет 6% от стоимости квартиры за оформление бумаг. Это можно исключить и сделать самому и сэкономить сотню тысяч.

Банк берет единовременную комиссию, и страховку процент пока не знаю.

Процент начисляется на весь срок кредитования. К примеру стоимость квартиры 1900000 + 13,5 годовых на 15 лет. Считаем 13,5 в год равно 256500. За 15 лет получается 3847500 + 1900000(стоимость квартиры) = 5747500 в такую стоимость обойдется Вам однокомнатная квартира. Если Вы захотите через год ее продать то ниодин клиент не купит у Вас ее по такой цене.

То есть если процент по ипотеке 13,5% годовых

[Angelina]

Самая большая проблема - это курс $. Вот так возьмешь 700 тыс, а отдавать будешь 5 миилионов... Вспомните 98-99 гг...

Конечно, никто не знает что будет с курсом рубля. Но именно сейчас выгоднее брать в долларах. Во-первых, процентная ставка ниже. Во-второых - на падении $ немного выгадывается.

[Идеи Малого Бизнеса]

[И. Джонс]

По-прежнему плотно занимаюсь изучением вопроса... И вот что накопал в Интернете. Существует один очень выгодный способ осуществить идею! Супер-выгодный... Но доступен он, правда, не всем...

Суть вот в чем. Европейские и американские банки выдают кредиты под смехотворные по нашим меркам проценты - 1-3% годовых. В разных странах разные условия и разные программы, но везде процент в пределах 5% годовых! Ну дальше уже все понятно. Если есть возможность получить иностранный кредит (напр, если есть друзья или родственники в Америке) - то очень выгодно на эти иностранные деньги покупать квартиру в РФ. Почему? Да потому что у нас огромный дифицит жилья и аренда квартир стоит дороже, чем за границей...

Очень привлекательна такая идея для иностранных инвесторов. Покупается квартира в регионе, например за 50.000 дол (в Ростове или Воронеже это будет хорошая квартира). И сдается за $400 в месяц или $4.800 в год. Это состовляет 9,6% годовых. И это не считая того, что сама по себе недвижимость ежегодно дорожает!

Если это читает кто-то живущий в Израиле или США - вкладывайте свои деньги в недвижимость в России. Сейчас это очень выгодно.

[hks74]

...Европейские и американские банки выдают кредиты под смехотворные по нашим меркам проценты - 1-3% годовых.
Очень привлекательна такая идея для иностранных инвесторов. Покупается квартира в регионе, например за 50.000 дол (в Ростове или Воронеже это будет хорошая квартира). И сдается за $400 в месяц или $4.800 в год. Это состовляет 9,6% годовых...

Скорее всего это уже работает...  По слухам, большинство российских банков как раз так и поступает - берет деньги в американских банках под 3% годовых, а выдает в виде потребкредитов под 100% годовых... Привет жуликам из Русского Стандарта.

[Идеи Малого Бизнеса]

[slavok]

Тема не нова,вполне реальна,но к сожалению бесплатной она конечно не получится.Самая главная причина,это конечно ипотечный кредит,без первоначального взноса.В Росии нет таких банков.А если брать потребительский кредит,то проценты почти в 1,5 раза больше,да и доход должен быть как уже указывалось 1-1,5 тыс.условных ед.,иначе банк вам откажет в наличных.И конечно же услуги риэлтора и банка составят до 10% от стоимости квартиры плюс страховка.
Лучший способ извлечь выгоду как мне кажется можно немного другим способом,хотя и он не лишён недостатков.
Берётся квартира в аренду(у нас в городе 1-комн.в месяц стоит примерно 5тыс.руб.) и сдаётся с почасовой оплатой или посуточно не больше месяца(можно и больше если найдётся клиент который будет платить по цене одних суток).
2)час пребывания у нас стоит примерно 150 руб.,а сутки 1000 руб.
Если даже с рентабельностью в 50%,то получается не так уж и плохо,около 8-10 тыс.руб в месяц чистыми,после уплаты арендной платы 5 тыс.руб.(при условии 50% загрузки)
3)обязательно оформить аренду в рег.палате,со сроком аренды.
В договоре не должен быть пункт,о том что не допускается субаренда.
Лучше сразу напрямую честно сказать для чего будет предназначаться квартира,хозяину.Есть много людей,которые просто не могут себе позволить(по этическим соображениям) сдавать квартиру по часам(а что скажут соседи,как я им буду глядеть в глаза).Да и времени у них на это нет.
4)установить несколько правил,в частности:
не сдавать шумным компаниям,не шуметь и не сорить в помещении,и вести себя пристойно не вызывая негатива у соседей.(иначе участковый к  вам будет приходить очень часто)
Затраты всё равно будут
1)стиральная машина,порошок для стирки постельных и душевых принадлежностей
2)квартплата
3)проезд ,если нет машины(такси ,иногда клиенты уходят ночью или утром до 5 часов,когда автобусы и троллейбусы ещё не ходят),а если есть машина неизбежны затраты на бензин.

ну вот в принципе и всё..лучше если бы это был частный дом

[Шарапов]

Еще дам один совет по теме. В квартире можно будет временно прописать 3-5 людей. На полгода стоит примерно 100 $ c чел...

[Идеи Малого Бизнеса]

[Outlook]

Мне нравится эта идея. Это конечно не совсем бизнес... Скорее какая-то расчетливость и продуманость. Но в целом результат нормальный...

[NeNiVi]

Молодец, я да же сказал бы красава это лучше, чем протирать штаны!Я сам об этом подумываю, в сентебре приступлю к реализации!Если ты предпринимал какие-то шаги пиши!
Самое главное это решение!Принятое решение сегодня становиться реальностью завтра!

[Идеи Малого Бизнеса]